最近，房地產(chǎn)泡沫之說再度掀起爭論。
境外媒體及研究機構(gòu)直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”，建設(shè)部則專門撰寫報告反駁此說。
而爭論各方的焦點便是房價。房價是否合理？房價是否虛高？房價是否反映了社會的真實需求？這些都是爭論的問題。殊不知，房價這個基本指標的來源本身就是一個問題
。
國家統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，我國房價只是“溫和”地上漲。而在普通百姓看來，房價的漲幅遠遠高于統(tǒng)計數(shù)字的那十來個百分點。
針對這種落差，中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹中立指出了問題癥結(jié)所在：關(guān)于房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計程序存在一些不合理的地方，在原始數(shù)據(jù)的提供上可能會存在人為操縱。
地產(chǎn)商聯(lián)手做局 集體操縱原始數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方式存在“先天不足”。
尹中立說，我們常規(guī)是從開發(fā)商那里而不是從市場采集數(shù)據(jù)，從而造成數(shù)據(jù)準確性與可信度大打折扣。
目前，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計由各省城調(diào)隊組織實施，各地方省、市的城調(diào)隊將數(shù)據(jù)匯總后統(tǒng)一對外發(fā)布�！皢栴}的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就出在各地方省、市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集程序上。”
城調(diào)隊的初始數(shù)據(jù)主要由當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商自行填報。
尹中立指出，在利益的驅(qū)動下，開發(fā)商都是根據(jù)企業(yè)的需要來填報。當房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報銷售價格，因為他們擔(dān)心房價的上漲會導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當房地產(chǎn)行情看淡時，開發(fā)商又傾向于報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔(dān)心房價的下跌會導(dǎo)致消費者購房的意愿下降。
而在上周舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平也表示：統(tǒng)計局的統(tǒng)計并未從房地產(chǎn)的消費和使用方面著眼�！拔覀冎饕菑拈_發(fā)商的角度，就是說從生產(chǎn)方統(tǒng)計的，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商完成的情況。”
不論房地產(chǎn)行情是好是壞，開發(fā)商自行填報統(tǒng)計數(shù)據(jù)時，都可能不會“說實話”。當統(tǒng)計方法的這種“先天不足”被某些開發(fā)商刻意利用時，后果便不堪設(shè)想。
“當前的房地產(chǎn)形勢非常微妙，開發(fā)商聯(lián)手做局已經(jīng)成為公開的秘密，他們利用程序漏洞，集體操縱房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，應(yīng)該是順理成章的事情。”尹中立如是說。
上海實際房價 比統(tǒng)計高出67％
在實地調(diào)研中，尹中立發(fā)現(xiàn)，確實存在實際情況與公布數(shù)據(jù)背離的情況。
“上海的房地產(chǎn)價格公開數(shù)據(jù)與真實價格之間就有著驚人的差距。”根據(jù)有關(guān)部門的要求，自今年7月1日起，上海市對所有房地產(chǎn)交易實行網(wǎng)上登記備案。因此自7月以后，上海的房地產(chǎn)交易價格有了比較可靠的來源。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海目前商品房的加權(quán)平均價約在8500元／平方米左右，然而，上海市對外公布的數(shù)據(jù)是5135元／平方米。前者比后者足足高出67％。
此外，價格走勢的公開數(shù)據(jù)與實際不相符合。
在上海的調(diào)研中，社科院的專家發(fā)現(xiàn)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易在六七八三個月明顯清淡，價格不斷走低，但前8個月的公開數(shù)據(jù)卻表明該城市的房地產(chǎn)價格依然是上漲的。在深圳，他發(fā)現(xiàn)當?shù)囟址康慕灰變r格在不斷下跌，但公開的數(shù)據(jù)卻是：1月到8月上漲了5.3％。
在北京，公開的數(shù)據(jù)顯示，去年的房價數(shù)據(jù)與前年基本持平。尹中立指出，事實上，去年的大部分住宅區(qū)的價格是在上漲的。北京房地產(chǎn)市場的價格數(shù)據(jù)不漲的原因在于“天通苑”和“回龍觀”兩個大型經(jīng)濟實用房項目的落成。這兩個住宅區(qū)的位置比較偏，在五環(huán)路以外，因此價格只有3000元／平方米左右，得以把整體價格拉低，使得北京去年平均房價數(shù)據(jù)總體上與前年持平。
同域同質(zhì)考察房價 才能傳遞正確信號
除了在填報方法上存在問題外，我國房地產(chǎn)價格的計算在取數(shù)據(jù)的范圍上也有不足，從而對市場和決策部門可能造成誤導(dǎo)。
目前，在進行房地產(chǎn)價計算時，我們一般計算的是新開樓盤的價格，并不考察二手房市場的交易價格，造成不同時期的價格數(shù)據(jù)在嚴格意義上并無可比性，同時也不應(yīng)該據(jù)此評判房價是上漲還是下跌。將不同時期的新開樓盤的價格進行比較，并不能夠真正反映一個城市和地區(qū)的房地產(chǎn)價格的走勢。
這個觀點可以用具體例子進行論證。首先假設(shè)2002年北京的新開樓盤都在三環(huán)以內(nèi)，平均價格在6000元／平方米；2003年的新開樓盤都在五環(huán)以外，平均價格在4000元／平方米。按照我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)價格計算方法，得出的結(jié)論將是：2003年北京的房價比2002年下降了33％。實際上，這只是簡單地比較了五環(huán)外與三環(huán)內(nèi)的房價，而不是相同區(qū)域內(nèi)相同質(zhì)量房產(chǎn)的價格。如果對后者進行計算，結(jié)果可能是2003年的房地產(chǎn)價格比2002年高。
科學(xué)的方式應(yīng)該是，考察同一區(qū)域同質(zhì)的房產(chǎn)價格變化。例如，計算同樣是在三環(huán)內(nèi)的各樓盤的開盤價、二手房交易價格，如果方法不同，結(jié)果差異會很大。
這種計算方法上的缺陷會造成嚴重誤導(dǎo)。對于消費者以及投資者來說，他們是根據(jù)市場走勢來決定自己的行為的，如果政府給大家一個錯誤的市場走勢信號，必然會對市場造成誤導(dǎo)。而且，對決策部門也可能造成誤導(dǎo)。
在上海，這種誤導(dǎo)已經(jīng)產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。今年5月，國家宏觀調(diào)控政策出臺之后，上海的房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住宅二級市場的交易量明顯萎縮。但有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)卻顯示，房地產(chǎn)價格依然一路上漲。尹博士表示，這就給了市場一個錯誤的信號，致使8月份之后上海房地產(chǎn)市場的交易又開始恢復(fù)上漲勢頭。（記者
李若愚）
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