當購房逐漸成為大部分人的人生必經(jīng)之事后，購房者對房地產(chǎn)市場上的種種行為的不滿和投訴也是越來越多。購房者之所以意見特別大的原因之一就是在買房過程中，有許多事情是他們弄不清楚，把握不了的。
房屋的公攤面積就是其中最不透明的一項，很多購房者根本搞不清什么是公攤面積？哪些面積要公攤？為什么
要有公攤面積？按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內(nèi)的面積，卻要自己付錢，而且長年累月地多交管理費，更令購房者覺得"冤"的是交了錢也弄不清楚哪些公共設(shè)施是業(yè)主的，哪些公建是開發(fā)商的？這些問題無法清楚界定，糾紛也因此產(chǎn)生。
公攤面積多大為宜？
相信所有購房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見的公用面積。公攤面積是分攤公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個樓盤中，公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應(yīng)該占多大比例呢？
據(jù)專業(yè)人士介紹，高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積。一般來說，高層的分攤系數(shù)在0.18～0.26之間，多層的分攤系數(shù)在0.11～0.16之間。這位專業(yè)人士也強調(diào)，每個樓盤，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍，因此房屋的公攤面積要以實地測量為準。
公攤面積怎么攤？
上文提到的"分攤系數(shù)"是決定分攤面積大小的一個標準，那么什么是"分攤系數(shù)"？它和公攤面積有什么關(guān)系？
先來看看公共建筑面積分攤系數(shù)是怎么算出來的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是"整棟建筑物的公用建筑面積"？在一個小區(qū)里，哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤？
根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
不應(yīng)計入的公用建筑空間，也不可用于分攤的有：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
那么，每戶要怎么分攤公用建筑面積呢？每戶分攤的公用面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。
黃小姐和林小姐買了同一個小區(qū)的兩套單位，黃小姐選擇的是A棟一套89平方米的3房單位，林小姐買的是C棟92平方米的3房單位。待到裝修好后，同事們來參觀，都說黃小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后來，黃小姐和林小姐把購房合同拿來一看，原來黃小姐所買單位的分攤面積是16平方米，林小姐卻分攤了20平方米。同一小區(qū)，為什么分攤面積會不同？
其實，商品房公用建筑面積的分攤以棟為單位。也就是說，本棟樓房的住戶分攤的公用建筑面積為單棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分攤。假如有為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。因此，同一小區(qū)內(nèi)的各棟單位的分攤面積是不同的。
公攤面積，購房者心中永遠的痛
公攤面積的計算看起來十分簡單，但實際上，購房者在購買的過程中，對于計算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)：如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和是不得而知的，因而公共建筑面積分攤系數(shù)也沒辦法算出。對于這么專業(yè)的術(shù)語可能連售樓人員也不能做答，就算得知也檢驗不了它的真實性。所以自己購買的單位到底要公攤多少都是以發(fā)展商說了算。在這樣一種購房者和發(fā)展商信息獲得不對等的情況下，購房者的知情權(quán)根本得不到體現(xiàn)，因此關(guān)于公攤面積的糾紛不斷。
還有一個問題是，公攤面積的所有權(quán)和使用權(quán)到底屬于誰？應(yīng)該說，公攤面積既然公攤到每個業(yè)主身上了，所有權(quán)當然屬于所有業(yè)主。然而，問題遠沒有那么簡單。由于發(fā)展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經(jīng)用于公攤，購房者就無從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有，哪些是發(fā)展商的，就更無從講到所有權(quán)和使用權(quán)了。正因為這樣，發(fā)展商鉆空子的機會也多了。前段時間，成都的某發(fā)展商就因為把已經(jīng)公攤給業(yè)主的車庫面積，又拿去銷售，而被業(yè)主告上了法庭，由于發(fā)展商拿不出證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本的證據(jù)，結(jié)果當然是業(yè)主獲勝。在廣州某些小區(qū)，盈利性質(zhì)的廣告牌赫然豎立在小區(qū)花園中……從這些事多少可以看出，在發(fā)展商眼里，購房者的權(quán)益到底有多大分量？
可惜的是，在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下，購房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢？
教你幾招避免風險
新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了"公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明"，但只列明了應(yīng)分攤的部位及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招，提供給購房者參考。
第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；
在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。
第二招：查閱有關(guān)資料；
業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。
第三招：在購房合同中約定公攤面積。
《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應(yīng)當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己得利益。
萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監(jiān)督力度的不斷加強，發(fā)展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權(quán)益能得到更好的保障。
作者：陳佳
特約編輯：倪振強
