2005年誰(shuí)在操縱房?jī)r(jià)漲落 三大觀點(diǎn)到底該信誰(shuí)
2004年的房?jī)r(jià)因?yàn)闃潜P供應(yīng)少，購(gòu)房人在各種政策的影響下積極購(gòu)房，房?jī)r(jià)“眼看著上漲”，官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1到3季度，北京的房?jī)r(jià)上漲了3%，而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲了至少7%。買了房的人喜歡房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有買房的人盼望房?jī)r(jià)下降
。2005年，北京的房?jī)r(jià)是漲還是落？2005年房?jī)r(jià)是漲還是落？業(yè)內(nèi)人持三種不同的看法。
觀點(diǎn)一：2005年房?jī)r(jià)是急速上漲還是平穩(wěn)
看土地配套政策的實(shí)施情況
以北京中原總經(jīng)理李文杰為代表的部分業(yè)內(nèi)人士持這種觀點(diǎn)。他們認(rèn)為：
2004年決定市場(chǎng)的核心政策就是土地問(wèn)題。土地制度的改革階段性導(dǎo)致土地的供應(yīng)緊缺，土地價(jià)格上漲，也就意味著2004年至2005年主要城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲。宏觀調(diào)控及金融利率政策也是影響房?jī)r(jià)的因素，雖然在2005年，中國(guó)會(huì)步入一個(gè)加息周期，但是始終土地的供應(yīng)是影響房?jī)r(jià)的最終的、巨大的、占主要主導(dǎo)地位的影響因素。因此，2005年的核心問(wèn)題仍舊是政府的土地改革后的配套政策出臺(tái)的影響，如土地供應(yīng)計(jì)劃及土地供應(yīng)數(shù)量(面積)。所有的影響房?jī)r(jià)的因素都圍繞土地才能發(fā)揮效應(yīng)。若土地供應(yīng)不足，將直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上升，出現(xiàn)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的類似的投資與投機(jī)并存的現(xiàn)象。若土地有充分的供應(yīng)，則可以有效地穩(wěn)定當(dāng)前的房?jī)r(jià)。
觀點(diǎn)二：2005年房?jī)r(jià)只漲不落
以金網(wǎng)絡(luò)副總經(jīng)理林金城為代表的部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)2005年北京樓市房?jī)r(jià)的判斷是：開發(fā)成本的增加、購(gòu)買需求的穩(wěn)定和政策變化下開發(fā)商的心態(tài)決定了2005年北京樓市的房?jī)r(jià)只漲不落。
到目前為止，很多開發(fā)商明年做什么或下一個(gè)項(xiàng)目都不知道。事實(shí)上，據(jù)記者的調(diào)查，2004年下半年少數(shù)新開盤樓盤的售價(jià)和銷售控制體系已經(jīng)顯露了開發(fā)商的這種心態(tài)。東邊有一個(gè)樓盤，前期運(yùn)作階段原本定的最高銷售價(jià)格為7500元/平方米，下半年開盤的時(shí)候，開發(fā)商干脆以7500元/平方米開盤，目前已經(jīng)漲到了7800元/平方米，這位開發(fā)商坦言“我明年能不能做房地產(chǎn)還很難說(shuō)，如果很快賣完了，我明年做什么��？再說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)上沒(méi)有房子，漲價(jià)了大家還是搶著買，我干脆漲高點(diǎn)慢慢賣！”像這位開發(fā)商這種狀況和心態(tài)的開發(fā)商不在少數(shù)。
林金城認(rèn)為，還有一個(gè)支撐北京房?jī)r(jià)在2005年只漲不落的理由是購(gòu)房需求不僅不會(huì)減少，還有可能增加。土地招拍掛帶來(lái)的地價(jià)的上漲，樓盤供應(yīng)速度的放慢，住房按揭收緊等政策和市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)很多人的購(gòu)房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為很多購(gòu)房人的共識(shí)。
觀點(diǎn)三：2005年房?jī)r(jià)上半年漲
下半年有可能出現(xiàn)回落
以華高萊斯北京總經(jīng)理李忠為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：2005年的供應(yīng)情況決定2005年的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)上半年持續(xù)上漲，下半年出現(xiàn)回落的現(xiàn)象。
李忠認(rèn)為，上半年，由于能上市銷售的項(xiàng)目繼續(xù)維持2004年出現(xiàn)的“新盤少”的局面，因此，2005年需求大于供給的情況下，北京樓市房?jī)r(jià)將繼續(xù)2004年的漲勢(shì)，出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。而且由于北京樓市的需求一直呈現(xiàn)“兩頭旺盛”的情形，包括高檔公寓和別墅在內(nèi)的高檔鏌擔(dān)途檬滌瞇偷圖凵唐販炕嵋蛭棖蟮耐⒍魷址缺冉洗蟮納險(xiǎn)喬魘啤?
而下半年，很多去年因?yàn)椤?·31大限”等土地政策的調(diào)整而延緩了入市腳步的新盤將會(huì)集中上市，新盤會(huì)出現(xiàn)放量的現(xiàn)象。而由于這些新盤很多因?yàn)樵谀玫氐倪^(guò)程中“耗了元?dú)狻�，如一次性交清土地出讓金，通過(guò)比較高的代價(jià)融資等緣故，將會(huì)急著“套現(xiàn)”，通過(guò)快速銷售回籠資金。
當(dāng)然李忠也認(rèn)為，一旦這些樓盤度過(guò)了“資金危機(jī)”，在后期的開發(fā)中會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的趨勢(shì)，但根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)律看要等到2006年以后了。（余美英/文）
特約編輯：廣偉
