前期物業(yè)管理及物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是不可忽視的考察內(nèi)容現(xiàn)在，消費者在購房時除了考慮戶型、地段、價格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級、收費標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購買房子
的重要指標(biāo)。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，對開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場競爭的
重要手段，同樣為樓盤營銷的主要指標(biāo)。
好物業(yè)能讓樓盤升值
小區(qū)沒有好的物業(yè)管理，房屋公共部位、公共設(shè)施就得不到妥善的維護，房屋自然就會加快老化。市物業(yè)辦的有關(guān)人士稱，購房者在買房時，千萬不要忽視物業(yè)管理的重要性，房屋一旦由服務(wù)差的物業(yè)公司進(jìn)行管理，房屋的價值將難以得到保值、增值。
許多開發(fā)商在銷售房屋時，拿小區(qū)前期物業(yè)管理作為房屋賣點，如此更能方便購房者對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行了解。比如銀禧苑聘請香港戴德梁行為物業(yè)顧問，BOBO公寓由城建物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)等等。一個優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，更應(yīng)提供物業(yè)使用的便利性、舒適性，以便延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值。
早介入有助提升服務(wù)
物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請擬從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
在業(yè)主沒有入住的時候，物業(yè)管理企業(yè)提前介入，可以參與物業(yè)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等全過程，對其提出一些合理的建議，這時候，物業(yè)公司更多的是管理——替業(yè)主管理房產(chǎn)。由于介入的比較早，物業(yè)公司對物業(yè)已經(jīng)“知己知彼”了，這時候物業(yè)公司的主要工作就是怎樣更好地為業(yè)主服務(wù)了。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，物業(yè)管理是兩個層面的事，一部分是管理，還有一部分是服務(wù)。如果要細(xì)挖的話，這種“管理”其實也是在為業(yè)主服務(wù)，在這一點上，管理和服務(wù)是相通的。
特別提醒
物業(yè)公司
收費高怎么辦
開發(fā)商在銷售商品房時，應(yīng)向購房者明示前期物業(yè)的物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及收費標(biāo)準(zhǔn)等，如果購房者認(rèn)為物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)過高怎么辦？
按照物業(yè)管理條例的要求，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)必須是全體業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的結(jié)果，開發(fā)商代為選聘物業(yè)公司時，購房者就物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，是否可以與開發(fā)商，或者是物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商呢？
根據(jù)我市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法的規(guī)定，開發(fā)商就前期物業(yè)管理進(jìn)行招投標(biāo)時，除了對物業(yè)管理方案進(jìn)行招標(biāo)外，其物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)也在招標(biāo)之列。一名參與物業(yè)招投標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士稱，一般來說，評標(biāo)人應(yīng)當(dāng)客觀、公正地對投標(biāo)書進(jìn)行評選。選擇質(zhì)優(yōu)價廉的物業(yè)管理方案，對小區(qū)業(yè)主來說尤為重要。
有關(guān)人士認(rèn)為，開發(fā)商為小區(qū)提前制定的業(yè)主公約，選聘的物業(yè)公司，不能因某一購房者的不滿意，就可以推翻重選，所以購房者不滿意前期物業(yè)管理的物業(yè)公司，或者是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，購房者只能自行決定是否購買，即要么接受這種物業(yè)管理，要么就不買這處房屋。楊超
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前期物業(yè)應(yīng)明示
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房在銷售前，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主臨時公約，同時還要選聘小區(qū)的前期物業(yè)管理公司，并且這種選聘工作應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式向市場公開競選。
購房者在選房時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明示小區(qū)前期物業(yè)管理的基本情況，如物業(yè)公司、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等；簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購房者簽訂業(yè)主臨時公約，約定業(yè)主在將來的物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。
物業(yè)該承擔(dān)哪些責(zé)任
有一些業(yè)主在遇到問題時不知道應(yīng)該是找物業(yè)還是售后，實際上，物業(yè)管理在物業(yè)管理條例規(guī)定中是這樣定義的：物業(yè)管理是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)委會合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專業(yè)維護、維修和管理。
符合下例情形之一：
1、出售建筑面積達(dá)百分之五十以上，2、業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上，3、首位業(yè)主實際入住達(dá)二年以上，可以召開首次業(yè)主會會議。業(yè)主委員會職責(zé)有監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒印?
物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主維修、養(yǎng)護；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)利用維修基金進(jìn)行維修、養(yǎng)護。
特約編輯：廣偉
