日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心召集財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)土資源部等部門負(fù)責(zé)人，就中心完成的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告展開(kāi)研討。權(quán)威人士在會(huì)上透露，年中將選擇一個(gè)地級(jí)市為試點(diǎn)，全面摸清登記該市的公、私不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)建數(shù)字化城市模型，試點(diǎn)的方式采用“真實(shí)數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運(yùn)行”，使設(shè)計(jì)出的方案盡可能接近實(shí)際
的檢驗(yàn)。試點(diǎn)結(jié)果最終報(bào)送國(guó)務(wù)院作為決策參考。
雖然離最后的政策出臺(tái)可能還要一段時(shí)間，但從政府智囊機(jī)構(gòu)的動(dòng)向看，不動(dòng)產(chǎn)稅已漸行漸近。
不動(dòng)產(chǎn)稅輪廓已清
從此次專家的研討看，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅政策的輪廓已經(jīng)十分清晰。
財(cái)政部專家表示，當(dāng)前說(shuō)的物業(yè)稅就是將來(lái)要適時(shí)開(kāi)征的不動(dòng)產(chǎn)稅，或稱房地產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖 钡睦斫馐莻�(gè)誤區(qū)，也并不是要把土地出讓金、房地產(chǎn)稅和費(fèi)三塊完全并入一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)征收。
目前，我國(guó)以房地產(chǎn)為對(duì)象的收入主要有三塊：稅收、各類收費(fèi)、土地出讓金。其中，直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究表明，中國(guó)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%；而西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府財(cái)政收入的比重甚至達(dá)71%。此外，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
與此相對(duì)應(yīng)，我國(guó)地方政府很大一部分財(cái)政收入是來(lái)自土地出讓金和各種收費(fèi)。其中，收費(fèi)名目繁多且極不規(guī)范，甚至各個(gè)地方各行其是，預(yù)算外運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重。
為此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心提出了以“正稅、明租、清費(fèi)”為方向的改革。正稅，即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅。明租，即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。清費(fèi)則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。
目前難以影響房市供求
不動(dòng)產(chǎn)稅究竟會(huì)是當(dāng)前持續(xù)升溫的房市的“利空因素”抑或利好？這是當(dāng)前最牽動(dòng)人心的問(wèn)題。
華夏證券研究員董晨參加了研討會(huì)。他的觀感是，目前研討不動(dòng)產(chǎn)稅的政策動(dòng)機(jī)是理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系、規(guī)范房動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)�！拔也徽J(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)稅是政府的政策信號(hào)，以此來(lái)平抑房動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，如果將來(lái)在房產(chǎn)買和賣的過(guò)程中都要增加收稅，投機(jī)性購(gòu)房的成本會(huì)提高，理論上會(huì)抑制投機(jī)�！�
海通證券研究員張巒直言，不動(dòng)產(chǎn)稅年內(nèi)推出的可能性不大。至于不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)房市的可能影響，張巒表示很難判斷。一方面，不動(dòng)產(chǎn)稅將過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批交納，這意味著購(gòu)房人前期置業(yè)費(fèi)用降低，購(gòu)房者可能會(huì)增加。如果土地供給或地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)能力沒(méi)有相應(yīng)提高，新增需求無(wú)疑將推動(dòng)價(jià)格上升。另一方面，從現(xiàn)在的討論看，不動(dòng)產(chǎn)稅也不是一個(gè)單一稅種，除了因土地使用權(quán)產(chǎn)生的稅外，按照國(guó)際慣例，房屋遺產(chǎn)繼承稅、交易稅也應(yīng)是這一稅種的相應(yīng)組成部分。從通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅擠出房市的泡沫角度出發(fā)，管理部門應(yīng)該在設(shè)計(jì)時(shí)考慮增加交易成本，限制投機(jī)性購(gòu)房、一人購(gòu)多套房的狀況。
事實(shí)上，國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)也表示，房地產(chǎn)稅是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)去因從非規(guī)范渠道獲取了高額利潤(rùn)，明確規(guī)范的征稅后，相應(yīng)成本反而可能下降，起碼增加了透明度，更有利于消費(fèi)者監(jiān)督。但是對(duì)于房?jī)r(jià)攀升，可能金融調(diào)控手段更直接有效。
來(lái)自美國(guó)的稅收專家在研討會(huì)上表示，雖然從理論上講稅收可以抑制需求，但實(shí)際上房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲并無(wú)明顯作用。在美國(guó)加利福尼亞洲，房地產(chǎn)稅率高達(dá)10%以上，但房?jī)r(jià)近年依然有明顯上漲。
看來(lái)，目前房市的漲跌還將取決于真實(shí)的供求關(guān)系，指望不動(dòng)產(chǎn)稅發(fā)揮稅收杠桿作用，撬動(dòng)供需關(guān)系時(shí)機(jī)還未成熟。
配套措施亟待完善
專家認(rèn)為，我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，且與稅務(wù)部門之間也還沒(méi)有建立起業(yè)務(wù)協(xié)同關(guān)系，需要一定時(shí)間才能得到加強(qiáng)。而詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料則需要更長(zhǎng)的時(shí)間，才能建立起來(lái)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動(dòng)產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響以及中央與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計(jì)和試點(diǎn)。
此外，專家還呼吁慎用“物業(yè)稅”的名稱。首先，國(guó)際上一般都使用不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的概念；其次，商品住宅物業(yè)管理企業(yè)收取“物業(yè)費(fèi)”概念已經(jīng)在居民中普及，使用“物業(yè)稅”的名稱，容易引起概念混亂。因此，名稱仍應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅為佳。
特約編輯：廣偉
