本報記者 申紅
近日，省地稅局有關(guān)負責(zé)人透露，房地產(chǎn)稅開征試點正在一些省市悄悄進行，我省沒有被確定為試點省。
由此可見，房地產(chǎn)稅開征已成定局。
對此，山東財政學(xué)院教授潘明星認為，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費繁多、“重交易輕保有”的征收結(jié)構(gòu)等問題，是造成當前房價虛高和大量房產(chǎn)
閑置的主要原因。盡快將稅費合并，設(shè)計在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取、稅額依據(jù)房產(chǎn)評估值計征的房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅，勢在必行。
現(xiàn)行稅制無法對增值部分征收
省地稅有關(guān)負責(zé)人表示，對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進行改革，開征房地產(chǎn)稅，是稅制改革方向。開征的意義，與其說是為了抑制當前房地產(chǎn)泡沫，不如說是一種與國際接軌的行為。
記者了解到，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅都有兩套計征辦法，一種是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%以后的余值為計稅依據(jù)，另一種是出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金為計稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅等是根據(jù)實際占用土地的面積按一定的固定稅額標準征收。
潘明星指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種計稅依據(jù)的“房產(chǎn)價值”固定化，不能隨著市場變動，無法對增值部分進行征收，是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制最不合理的地方。
潘明星說，在發(fā)達的市場體制下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是財產(chǎn)稅中的一種，同其他財產(chǎn)稅一樣，與消費稅、所得稅構(gòu)成了一個國家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱。
潘明星說，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，開征針對房產(chǎn)所有人的房產(chǎn)稅已成定局。征收房地產(chǎn)稅的目的之一，應(yīng)該是遏制瘋漲的房價，但是搞不好，就會增加普通住房者的負擔(dān)。因此，改革的關(guān)鍵是征收標準的制定應(yīng)該人性化，全面考慮到社會各階層的利益。
名目繁多的稅費至少占房價的四成
潘明星介紹，現(xiàn)在大家普遍呼吁開征的房地產(chǎn)稅，在發(fā)達國家有的稱為不動產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅，它主要是針對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征收的，而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅則是針對房產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的。
記者了解到，我國現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)的稅種多達10余種，包括營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。不僅有稅，還有名目繁多的費，主要是房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營、交易、過戶及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費用。
某房地產(chǎn)人士認為，房地產(chǎn)熱的直接表現(xiàn)就是房價過高，而高房價不能不說是與高稅費(而且費大于稅)相關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前名目繁多的房地產(chǎn)稅、費至少占房屋初始價格的40%左右。房產(chǎn)開發(fā)商不可能承擔(dān)這個成本，所以，消費者在購買房產(chǎn)時，房價中就已包含了幾乎全部稅費。
潘明星認為，開征房地產(chǎn)稅，將開發(fā)商建房時上繳的房地產(chǎn)稅費改由購房者購房以后每年交納，房價自然會出現(xiàn)一定程度的下降。這樣一來，消費者可以買到便宜的房子，而房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象也可得到有效抑制，有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。
“重交易輕保有”造成房產(chǎn)閑置
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)稅的征收情況是，一方面稅種繁多、收費復(fù)雜。另一方面，由于我國現(xiàn)行稅制“重交易輕保有”，也就是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大，稅負輕。
有人認為，當前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴重投機炒作、造成房價快速上漲、泡沫四起，與房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。因為，保有階段稅負低，房地產(chǎn)的保有者將在低成本條件下長期持有其土地和房產(chǎn)，等待價格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。據(jù)統(tǒng)計，目前我國房地產(chǎn)平均閑置率達20%，遠遠高出國際警戒線8%。
另外，由于進入市場流通的土地承受的稅負過高，土地的流動和正常交易受到抑制，會助長土地的隱性流動，導(dǎo)致實際的逃稅避稅問題，這反而從總量上減少了國家的稅收收入。
潘明星說，開征房產(chǎn)稅，首要的是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行的開發(fā)、交易階段的稅負，轉(zhuǎn)化為在保有階段統(tǒng)一收取，也就是開征真正意義上的不動產(chǎn)稅、物業(yè)稅。同時，將保有環(huán)節(jié)的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，取消土地出讓金等相關(guān)收費，構(gòu)建統(tǒng)一、簡明、科學(xué)、規(guī)范的房地產(chǎn)稅制。
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新房地產(chǎn)稅初步方案
據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)人士介紹，新的房地產(chǎn)稅，可能涉及征收不動產(chǎn)閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等等。模擬運行的新房地產(chǎn)稅初步方案，其中在二手房交易中，將征收5％的營業(yè)稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤，也可能要收9％的稅，而有利潤的房子，稅賦可能占到利潤的50％。而房地產(chǎn)稅是向買房人收，還是向開發(fā)商收，還是其他操作方式，目前尚不明確。但有知情人士告訴記者，對開發(fā)商而言，擁有地塊而沒有建房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實施過程中可能會“新房新辦法，老房老辦法”。房地產(chǎn)稅對個人擁有者來說，是一套起征還是數(shù)套起征，目前尚無定論。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任、“房地產(chǎn)稅制改革”課題組負責(zé)人謝伏瞻表示，現(xiàn)在只是出來一些初步的成果，真正出臺房地產(chǎn)稅，可能還需要較長的過程。
（據(jù)新華社4月7日電）
