“青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（修訂草案）”在評(píng)定房屋價(jià)值、確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面較現(xiàn)行條例有了較大進(jìn)步，其中最主要的是———用市場(chǎng)杠桿手段衡量 &nb
sp “青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（修訂草案）”（以下簡(jiǎn)稱“草案”）日前已對(duì)外公布征求意見，該“草案”規(guī)定共64條，比現(xiàn)“條例”多15條。 同現(xiàn)行條例相比較，“草案”有那些不同呢？記者采訪了山東北極之星律師事務(wù)所趙德基律師，趙德基律師就住房改善費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住房改善費(fèi)價(jià)格以及拆遷補(bǔ)償金如何確定幾個(gè)方面對(duì)“草案”和現(xiàn)行條例進(jìn)行了比較和分析。
住房改善費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人的原房屋的建筑面積不足45平方米的，拆遷人應(yīng)根據(jù)其差額面積，按所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，結(jié)算對(duì)受補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人補(bǔ)貼住房改善費(fèi)，差額面積不足六平方米的按六平方米補(bǔ)貼住房改善費(fèi)，原房屋建筑面積在45平方米以上的，按六平方米補(bǔ)貼住房改善費(fèi)。”
“草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋的，拆遷人應(yīng)按照本區(qū)域普通商品住房銷售價(jià)格補(bǔ)貼被拆遷人10平方米的住房改善費(fèi)�！�
分析：被拆遷房屋在45平方米以上的住房改善費(fèi)由原來(lái)6平方米增加到10平方米，比原來(lái)增加了4平方米，這說(shuō)明拆遷住房改善費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所提高；另外，“草案”取消了對(duì)六類區(qū)域的具體劃分，而是統(tǒng)一規(guī)定為按本區(qū)域普通商品住房?jī)r(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，但是，對(duì)于“普通商品住房銷售價(jià)格”是由市場(chǎng)評(píng)估確定還是政府定期公布，“草案”卻沒(méi)有作出明確規(guī)定。
評(píng)估的房屋可享受住房改善費(fèi)
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷私有住宅房屋，根據(jù)被拆遷所有人申請(qǐng)，可以按被拆遷住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與被拆遷所有人結(jié)算拆遷補(bǔ)償金。按市場(chǎng)評(píng)估結(jié)算拆遷補(bǔ)償金的房屋不再補(bǔ)貼住房改善費(fèi)�！�
“草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)�，拆遷補(bǔ)償金應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、樓層、朝向等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定�！�
分析：現(xiàn)“條例”規(guī)定，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算拆遷補(bǔ)償金的房屋不再享受住房改善費(fèi)，“草案”要求被拆遷的房屋都必須進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，評(píng)估后的住宅拆遷補(bǔ)償金的房屋繼續(xù)享受10平方米的住房改善費(fèi)。這說(shuō)明被拆遷所有人利益比以前有了增加。
房屋拆遷補(bǔ)償金的確定
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的建筑面積和該房屋所在區(qū)域普通住宅商品房平均銷售價(jià)格，結(jié)算拆遷補(bǔ)償金，普通住宅商品房平均銷售價(jià)格由市人民政府確定并定期公布。”
“草案”規(guī)定，拆遷房屋補(bǔ)償金，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格規(guī)定。
分析：房屋拆遷補(bǔ)償金，由原來(lái)市政府的定期公布，改為以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，同國(guó)務(wù)院的“城市房屋拆遷管理?xiàng)l例”相一致，更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。用市場(chǎng)杠桿手段來(lái)確定拆遷補(bǔ)償金，比用行政手段確定更加合理、公平。
凍結(jié)辦理拆遷房屋手續(xù)時(shí)間
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷申請(qǐng)人憑拆遷通知，要求房屋所有人、出租人和有關(guān)部門停止拆遷范圍內(nèi)房屋的新建、翻建、擴(kuò)建、改建、大修、裝修，停辦房屋交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、出租、變更使用性質(zhì)手續(xù)和臨時(shí)建筑的延期手續(xù)，停辦有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。停辦有關(guān)手續(xù)的期限為十八個(gè)月，逾期自行終止。”
“草案”規(guī)定：“在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與房屋；（四）租賃房屋。房屋拆遷行政管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按通知要求做好相關(guān)工作。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準(zhǔn)，暫停期限延長(zhǎng)累計(jì)不得超過(guò)一年�！�
分析：“草案”將凍結(jié)辦理拆遷范圍房屋手續(xù)的期限確定為一年，比現(xiàn)“條例”規(guī)定的一年半期限，縮短了半年�！安莅浮蓖瑫r(shí)又對(duì)需要延期的，經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準(zhǔn)，可予以延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)累計(jì)的期限，不得超過(guò)一年。通過(guò)上述規(guī)定的對(duì)比，我們不難看出，“草案”將停辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照的規(guī)定取消了，并且對(duì)停辦事項(xiàng)更加明了、確切，便于實(shí)踐中的運(yùn)作。
明確嚴(yán)禁“暴力拆遷”條款
“草案”規(guī)定：“拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷，后訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。嚴(yán)禁以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設(shè)施，暴力脅迫等手段，強(qiáng)迫被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議或搬遷。拆遷人有該行為的，或未與被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議即擅自將房屋拆除的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，恢復(fù)原狀。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任�！�
分析：“草案”新增加的上述規(guī)定，是對(duì)處于弱勢(shì)地位被拆遷人的一種保護(hù)措施，也是對(duì)多年拆遷工作的總結(jié)，是穩(wěn)定拆遷工作，穩(wěn)定社會(huì)所要求的，它是適用我國(guó)創(chuàng)建“和諧”社會(huì)所必需的。
關(guān)于拆遷評(píng)估
現(xiàn)“條例”雖然也規(guī)定了市場(chǎng)評(píng)估手段，但實(shí)踐中極少涉及評(píng)估。
“草案”不僅將拆遷評(píng)估在多條款中體現(xiàn)出來(lái)，而且針對(duì)拆遷評(píng)估的要求、選擇、程序、評(píng)估結(jié)果的處理，以單獨(dú)一章進(jìn)行規(guī)定，該規(guī)定既符合市場(chǎng)規(guī)律的要求，也同我國(guó)的拆遷法規(guī)、政策規(guī)定相一致，體現(xiàn)了公平、公正、公開的“三公”原則。
草案存在的不足
同現(xiàn)行條例相比，“草案”無(wú)論在標(biāo)準(zhǔn)的制定還是在面積的大小方面都較以前有了很大的提高，但是同時(shí)，他認(rèn)為草案對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上，存在一定的問(wèn)題，即草案對(duì)小面積的被拆遷房屋有利，對(duì)大面積的被拆遷房屋不利。例如，有一處70年代建造的房屋，建筑面積為100平方米，房屋折舊率按年2％計(jì)算，該房的折舊率為70％，那么該房拆遷的評(píng)估費(fèi)僅占房屋價(jià)值的30％，這樣一來(lái)，可能導(dǎo)致原有100平方米的房屋，拆遷后充其量只能得到45平方米的房屋，這對(duì)住房面積較大的被拆遷所有人顯然不公。因此，趙德基建議“草案”將“拆一還一”原則增加進(jìn)去，根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)兩相找差。他認(rèn)為，只有這樣，才能真正體現(xiàn)出草案的公平、公正性。本報(bào)記者
宮福和攝
