貸款額由最高7成普降至6成以內(nèi)，部分銀行要求貸款人有兩套房產(chǎn)
晨報(bào)記者李強(qiáng) 馬偉偉
就在央行向各商業(yè)銀行警示房產(chǎn)抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，近期，上海各商業(yè)銀行在嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款的同時(shí)，也適時(shí)收緊了住房抵押貸款業(yè)務(wù)，各種限制性措施也陸續(xù)出臺(tái)。
各銀行反映，目前
，住房抵押貸款的貸款額已由原來最高不超過抵押物評(píng)估價(jià)70%，普降至60%以內(nèi)，甚至僅50%。部分銀行還要求貸款人至少有兩套房產(chǎn)。
招行上行停辦住房抵押
“住房抵押貸款的不良率較高，貸款資金的去向銀行難以監(jiān)控，我們現(xiàn)在已經(jīng)很少辦了。”滬上一家股份制銀行的房貸負(fù)責(zé)人透露，去年底以來，銀行雖然沒有明確提出不再發(fā)放住房抵押貸款，但確實(shí)控制非常嚴(yán)，而且兩套無負(fù)債的房產(chǎn)是這類貸款申請的最低門檻。
這位負(fù)責(zé)人提供的銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房按揭貸款的不良率在萬分之四左右，而抵押貸款的不良率卻要高出2個(gè)點(diǎn)，在萬分之六左右。他解釋說，住房抵押貸款相對(duì)于按揭貸款來說，不可測因素較多，違約概率也會(huì)更高。
在銀行看來，“假按揭”套現(xiàn)、高法的司法解釋、貸款資金投向高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)市場價(jià)格整體調(diào)整導(dǎo)致抵押物貶值等，都很可能加大住房抵押貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，同房貸一樣，滬上銀行也有意控制這部分業(yè)務(wù)量的增長，而招行、上行等則暫停了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
貸款比例最低降至5成
前天央行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》提示銀行，要注意“房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失�！�
外資的東亞銀行認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)將直接增大住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。銀行一般會(huì)將現(xiàn)房、期房、房齡、地段等眾多因素納入評(píng)估體系。其他的滬上銀行也已注意到上述問題。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來，上海房價(jià)漲幅太快，按照目前大部分新房每平方米8000元至10000元的價(jià)格計(jì)抵押貸款，銀行風(fēng)險(xiǎn)太大。而高負(fù)債為特征的申城貸款客戶基本上經(jīng)不起生活變動(dòng)，如利率、稅收等宏觀政策稍有調(diào)整，都會(huì)影響他們的還貸能力。
目前，比較主流的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施便是降低貸款額的最高比例。上海的交行、農(nóng)行、興業(yè)等銀行都已將貸款額占抵押物評(píng)估價(jià)最高比例由70%降低至60%。而中行、廣發(fā)行的規(guī)定更加嚴(yán)格，一般只有50%。另外，廣發(fā)行還對(duì)房齡進(jìn)行了限制，只有1992年以后的房子有資格申請住房抵押貸款，同時(shí)，評(píng)估的最高價(jià)值為100萬元，最高貸款額為50萬元；而中行只有VIP客戶才可以貸到60%。
資金去向監(jiān)控趨嚴(yán)
“不能炒股，不能買房，還款來源要有真實(shí)保證……”目前，銀行對(duì)貸款資金的監(jiān)控同樣十分嚴(yán)格。滬上農(nóng)行有關(guān)人士說：“我們必須清楚客戶的用款方向、還款來源、還款能力等�！睋�(jù)了解，大多數(shù)銀行都要求抵押貸款客戶，必須向銀行表明是用于投資經(jīng)營或消費(fèi)，要提供營業(yè)執(zhí)照、購銷合同等證明。銀行還會(huì)向上海資信有限公司查詢貸款人的資信數(shù)據(jù)。銀行核實(shí)后才放貸款。
另外，銀行對(duì)住房抵押貸款的評(píng)估也作了相應(yīng)限制，如評(píng)估必須由銀行指定的房產(chǎn)評(píng)估公司操作，評(píng)估價(jià)要比市場實(shí)際價(jià)格下調(diào)1到2成。
目前，多數(shù)銀行還規(guī)定：個(gè)人住房抵押貸款期限分為6個(gè)月、1年、2年和3年期等幾個(gè)檔次，最長不超過5年，貸款不得延期。同時(shí)，利率按照人行規(guī)定的消費(fèi)貸款利率執(zhí)行，而交行等還會(huì)適當(dāng)上浮。
業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)施全過程的管理，特別是貸后管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質(zhì)押、保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)制，利用市場機(jī)制來分散和轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。
責(zé)任編輯 原霞
