不管是評價投資，還是評價住房供給情況，或者是評價房價以及房價與收入之間的關系，都必須將其他非房地產(chǎn)開發(fā)的建設投資、供給、銷售的情況合并計算，才能得出較為全面的中國住房建設與消費結論
任志強
去年的REICO年度工作報告，全面地反映了全國房地產(chǎn)投
資和房地產(chǎn)建設投資之間的關系，揭示了幾乎被所有經(jīng)濟學家和政府官員高呼的房地產(chǎn)投資過熱的真相，即全國的房屋建設投資并沒有出現(xiàn)投資過熱與高增長，“把天捅了個大窟窿”。今年第二季度REICO工作報告所做的全面反映中低收入家庭住房情況的調查再次把天捅了個窟窿。
調查結果與調控原因相左
此次國家宏觀調控以穩(wěn)定房價為重點，意在抑制投機、增加中低收入家庭住房供應，其主要原因是2004年國內一些地區(qū)的房價出現(xiàn)了兩位數(shù)的高增長，因此從中央到部委，再到地方政府分別打出了一系列的組合拳，限制高檔住房的建設，增加普通商品房的供給，要保障中低收入家庭的住房問題，以體現(xiàn)政府的親民形象。
但REICO調查報告的結果是：在家庭收入與家庭住房的同比中，中低收入家庭的住房情況遠遠好于高收入家庭。
目前在社會中引起重大爭議的是，房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟適用住房投資比例與竣工比例自2000年達到高峰之后，逐年快速下降。由于在我國平均房價的統(tǒng)計中，經(jīng)濟適用住房在拉低平均房價中產(chǎn)生巨大作用，因此經(jīng)濟適用住房的比例降低會使房價增幅加大。
1998年~2003年房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟適用住房竣工2.68億平方米，占同期累計房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工總量的18.74%。但非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟適用住房的竣工面積卻高于商品房開發(fā)竣工的總量。矛盾的根源就在于全社會的目光都緊緊盯在房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟適用住房的建設情況，而忽略了非房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟適用住房建設總量，因此將所有不滿的抱怨都傾倒在開發(fā)商的頭上。
1998年~2003年期間，全國城鎮(zhèn)累計新建增量住宅為33.1億平方米，其中房地產(chǎn)商品房開發(fā)累計竣工面積為14.3億平方米(其中2.68億平方米為經(jīng)濟適用住房)，僅占全部住宅竣工面積的43.2%，而非房地產(chǎn)開發(fā)的住宅竣工面積高達18.8億平方米，占56.8%。
根據(jù)16個城市的抽樣結果計算，非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟適用住房竣工總量為11.28億~13億平方米之間，以房地產(chǎn)開發(fā)方式建設的經(jīng)濟適用住房僅為全部經(jīng)濟適用住房的20%左右，另外80%的經(jīng)濟適用住房為非房地產(chǎn)開發(fā)方式建設。全部經(jīng)濟適用住房的竣工總量大于同期全部商品房的竣工總量。
遺憾的是，這部分經(jīng)濟適用住房的投資建設、竣工及銷售情況并沒有和房地產(chǎn)市場的其他信息同時并列于統(tǒng)計之中，尤其是沒有將這些房價統(tǒng)計于平均房價之中。
如果中國的房價只是單獨計算市場中的商品房價格，那么這個平均房價與中低收入家庭的住房無關，也與二手房的交易價格無關。
如果在原有的平均房價的統(tǒng)計中，只包括房地產(chǎn)開發(fā)的各類商品房和經(jīng)濟適用住房而不包括非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟適用住房房價，那一定會讓市場信息更加混亂，憑借這種錯誤的信息分析經(jīng)濟運行情況，制定調控政策，一定會產(chǎn)生不利于市場正常發(fā)展的后果。
假定將全部經(jīng)濟適用住房的價格加到平均房價的統(tǒng)計中，則中國的城鎮(zhèn)平均房價估計會大大低于1500元/平方米，那么是否還會有人說中國的房價太高？還會有人說中國的房價收入比例太高？
注意！不管是評價投資，還是評價住房供給情況，或者是評價房價以及房價與收入之間的關系，都必須將其他非房地產(chǎn)開發(fā)的建設投資、供給、銷售情況合并計算，才能得出較為全面的中國住房建設與消費結論。
實際狀況
從供給方面已經(jīng)反映出總量上實際差異，那么中低收入家庭的實際情況如何呢？
當所有的政策和媒體都在重炮猛攻高檔房和大戶型的住房建設時，其實都僅僅把目光集中于當年市場中所供給增量住宅中的高檔房和大戶型，卻忘記了傳統(tǒng)建設中存量住房的情況，也并不知道高收入家庭在最近的兩三年才能開始用商品房的消費方式進入擴大住房面積和提高住房質量的過程。
這部分增量在巨大的存量混合中幾乎被淹沒了。
被輿論和政策所攻擊和壓抑的所謂高消費不但不是一手市場中的主流，也沒成為城市住房消費的主流。甚至高收入家庭的住房面積并沒有與中低收入家庭的住房面積拉開差距，而且與收入差距極不相當(不計算房屋的新舊與質量，僅計算面積數(shù))。
報告中按16個城市(包括北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、杭州、福州、長沙、武漢、沈陽、長春、成都、太原、西安和廈門)的調查情況，列舉了中低收入家庭的住房現(xiàn)狀，并按70%的中低收入家庭和30%的中等偏低收入家庭的住房情況、收入情況分別與全國城鎮(zhèn)居民的平均值和高收入家庭住房情況及收入情況進行了對比，充分說明中低收入家庭的住房情況比統(tǒng)計預想的情況要好得多。
2004年中，中低收入家庭(70%組)人均住房使用面積僅比全國平均值低0.45平方米，相當于高收入家庭人均住房面積的79%，戶均面積的88%。而中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均住房使用面積僅比全國平均值低1.98平方米，相當于高收入家庭人均面積的73%，戶均居住面積的85%。
這組調查的數(shù)字恰恰反映了城鎮(zhèn)居民住房的現(xiàn)狀，也充分說明了中低收入家庭住房的現(xiàn)狀并沒有與高收入家庭拉開差距，并且沒有因收入低而住房差。
但收入情況則差距明顯。2004年中低收入家庭(70%組)的人均收入相當于高收入家庭的39%，與住房人均比79%相差一倍。中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均收入相當于高收入家庭的27%，與住房人均比73%相差2.7倍。
雖然從1998年~2003年高收入家庭的住房面積與中低收入家庭的住房面積差距開始加大，但速度很慢。反之，調查數(shù)據(jù)表明，中國政府在住房政策向中低收入家庭傾斜上已做得很好了，用財政補貼的轉移支付方式大大平衡和縮小了貧富之間的差距。這種調整作用遠遠超過了市場房價的穩(wěn)定作用，也使中國城鎮(zhèn)住房的社會和諧達到高度的一致。
在調查中，從房屋獲得的方式看，中低收入家庭中租賃公房的比重最大，而房改房則在中等偏低收入家庭到高收入家庭組中占絕對優(yōu)勢。商品房的總量在整體住房中僅占很低的比例。2003年商品房總量僅為全部住宅總量的13%，分別在不同收入組中均低于10%。但中低收入家庭和中等偏高加低收入家庭的住房在16個城市的自有率分別為66.64%和60.48%，低于全國平均的81%的自有率。
由此可見，除政府定價的經(jīng)濟適用住房之外，中低收入家庭的住房問題與市場中的房價高低無關，此次調控穩(wěn)定房價的政策并不能解決中低收入家庭的住房問題。
另外，在北京、太原、西安三市的重點經(jīng)濟適用住房情況的調查中，絕大多數(shù)家庭當前的收入比購房時的收入大幅提高。購房不但沒有讓更多的家庭負債，反而因住房的有效解決使住房消費支出降低，這更體現(xiàn)了通過住房轉移支付而彌補的收入差距的優(yōu)勢。嚴格地說，已有自有住房的中低收入家庭已經(jīng)是中國的有產(chǎn)階層了。僅僅用收入這個單一指標已不能說明生活的標準與社會的現(xiàn)狀了。
再現(xiàn)真實
二季度報告反映出的最嚴重的問題是政策調控之后，交易量的快速下降。
一是銷售面積的快速下降，1~6月份增幅與去年同期相比下降了13.7%，增幅降至近年來的最低水平。
二是在全國40個一線城市和部分二線城市中，已經(jīng)有一半的城市預收定金與預售款出現(xiàn)負增長，多數(shù)城市增幅下滑。交易的“凍結”效應已在全國普遍出現(xiàn)(除少數(shù)城市仍保持高速增長)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條可能會斷裂。
三是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅已下降到近年的歷史最低點，將可能繼續(xù)下降，不但達到了預期的調控目標，而且還會繼續(xù)產(chǎn)生滯后效應。而消費預期的變化則是影響今后市場的重要因素，政策對消費預期的影響尚未完全顯現(xiàn)出來。
REICO工作室的報告是要用全面正確的分析辦法，不但讓更多的人對房地產(chǎn)市場的運行情況有及時、充分、全面的了解，同時將房地產(chǎn)之外，非市場化因素對房地產(chǎn)市場的影響用全面的統(tǒng)計分析給出正確的描述。
一個最明顯的誤解，就是幾乎所有的經(jīng)濟學家、媒體和研究機構都僅僅將中國的房地產(chǎn)市場與發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場進行簡單的對比，卻忘記了中國的房地產(chǎn)市場并非完全市場化的市場這一事實。如果僅僅用房地產(chǎn)市場化的一部分與國外情況對比，必然會產(chǎn)生錯誤的結論。
讓更多的人了解市場，是REICO報告的初衷。但愿報告能讓更多的輿論對中國的市場給以正確的判斷和理解，讓所有的投資者和消費者有權根據(jù)正確的信息做出正確的選擇。
責任編輯 原霞
