財(cái)富看得見，納稅成“侏儒”——
近日，新出爐的“2004年度中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”以及此后媒體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上的質(zhì)疑再次掀起軒然大波，讓房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。
2004年納稅300強(qiáng)沒有房地產(chǎn)商
在這份2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)
排行榜中，300名以內(nèi)無(wú)一家房地產(chǎn)企業(yè)。在這份500強(qiáng)名單中前300名沒有一家房地產(chǎn)公司，這個(gè)榜對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響可想而知，有評(píng)論甚至說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)是“財(cái)富巨人，納稅侏儒”。一些中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較活躍的知名開發(fā)商也在第一時(shí)間對(duì)此發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，并列舉了多條原因澄清房地產(chǎn)企業(yè)被當(dāng)作“偷稅漏稅大戶”是個(gè)誤解。
而據(jù)了解，這項(xiàng)由國(guó)稅總局機(jī)關(guān)報(bào)《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》發(fā)起的納稅排行榜已經(jīng)舉辦了五屆，由于其納稅數(shù)字是由國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司提供的，其權(quán)威性和影響力毋庸置疑。那么，到底是什么原因讓納稅300強(qiáng)少了地產(chǎn)商？情況是不是像有些開發(fā)商所說(shuō)的那樣是稅制的問題？記者就這些問題采訪了國(guó)家稅務(wù)部門的有關(guān)人士以及業(yè)內(nèi)人士。
地產(chǎn)商納稅普遍存在6個(gè)問題
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題一直存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門公布的欠稅企業(yè)，90%以上都是地產(chǎn)企業(yè)。
綜合各級(jí)稅務(wù)部門有關(guān)人士的介紹和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，從總體上看，目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在繳稅納稅中普遍存在以下六個(gè)主要問題：一是在扣繳個(gè)人所得稅時(shí)普遍都存在少計(jì)稅收入；二是預(yù)收款不繳稅或延遲申報(bào)納稅；三是項(xiàng)目連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)，項(xiàng)目決算期又有意無(wú)意地滯后，導(dǎo)致成本難以理清，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時(shí)能拖就拖，欠著不繳。
兩大“漏洞”是主要原因
而國(guó)家稅務(wù)部門人士和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于政策監(jiān)管問題，納稅問題多多少少在哪個(gè)行業(yè)都存在，但造成地產(chǎn)企業(yè)沒有一家進(jìn)入納稅300強(qiáng)，除了有的開發(fā)商近日在部分媒體上所說(shuō)的“土地制度改革，使過去開發(fā)企業(yè)分裂成多個(gè)項(xiàng)目公司，分頭納稅”以外，最關(guān)鍵的原因有兩個(gè)：
一是政策監(jiān)管漏洞，據(jù)介紹，地產(chǎn)商納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅；二是33%的利潤(rùn)所得稅。由于所得稅33%的比例比較高，因此，地產(chǎn)商納稅問題主要也在所得稅上。業(yè)內(nèi)人士透露，而通常利用政策監(jiān)管漏洞規(guī)避的手法主要有兩種：目前現(xiàn)行的地產(chǎn)企業(yè)的所得稅收取政策是每季度“預(yù)提”，即按每季度收入的10%的33%收入，最后樓盤結(jié)案的時(shí)候再多退少補(bǔ)。而現(xiàn)實(shí)情況是，由于很多樓盤多是分期滾動(dòng)開發(fā)，有的甚至好幾年都遲遲不能結(jié)案；有的地產(chǎn)商樓盤結(jié)案了也不去最后清算所得稅，因?yàn)橐獱可娴胶芏噘~目審核的緣故。業(yè)內(nèi)人士透露，這里面的“漏洞很大”。另外一種是通過“提高成本”，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。如很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在海外注冊(cè)另一個(gè)公司，通過這個(gè)公司“高價(jià)”采購(gòu)設(shè)施設(shè)備轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，比如：一部進(jìn)口電梯，采購(gòu)成本可能是30萬(wàn)元，但開發(fā)企業(yè)賬面上的支出卻是100萬(wàn)元，其中的70萬(wàn)元就通過這種方式“轉(zhuǎn)移”到海外的公司賬面上了。而以上這些問題，現(xiàn)在的有關(guān)規(guī)定沒有認(rèn)定，也就無(wú)法限制。
二是地產(chǎn)商變化經(jīng)營(yíng)模式逃避所得稅，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隨著土地資源獲取難度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，越來(lái)越多的地產(chǎn)商開始采用另一種方式規(guī)避交納所得稅，具體做法是：把住宅部分開發(fā)所得到的利潤(rùn)沉淀到公建或商業(yè)物業(yè)上去，通過長(zhǎng)期持有商業(yè)或公建物業(yè)，不僅可以在項(xiàng)目結(jié)案的時(shí)候少交稅，還能通過持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)或作為抵押物在缺錢的時(shí)候去向銀行做抵押貸款。比如：某個(gè)開發(fā)了將近300萬(wàn)平方米住宅的大開發(fā)商，在住宅開發(fā)接近尾聲的時(shí)候，投資建設(shè)了一個(gè)近70萬(wàn)平方米的商業(yè)，幾乎把住宅部分所賺到的利潤(rùn)全都投到這個(gè)商業(yè)上去，不僅不用交納數(shù)額巨大的所得稅，還長(zhǎng)期持有了固定資產(chǎn)，還可以通過出租長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)這個(gè)商業(yè)物業(yè)獲利，可謂“一舉三得”。這種算賬的做法，隨著土地資源的減少，被越來(lái)越多的開發(fā)商采用。（余美英）
