近來，關于向房地產開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅和青島住房銷售價格“兩個低于”的消息，著實讓島城市民喜憂參半。記者為此專門就其政策效應進行了采訪分析——
2007，青島房價如何走
島城人關注兩則消息
進入2007年，關于房價走勢，有兩則消息牽動了眾多島城人的心。
先是1月16日的一則消息。該日，國家稅務總局網站公布一份通知：從2月1日起，全國各地區(qū)將對房地產企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算，正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
隨即而來的是青島市政府1月21日召開的全市住房建設工作會議，市委副書記、市長夏耕在會上提出，住房這一商品具有特殊性，不能完全由市場機制調節(jié)，政府必須有所作為，政府將采取措施控制房價。
對比這兩則消息，島城有的百姓心里竟然“七上八下”。
有的高興地說，夏市長的明確表態(tài)，意味著政府在控制房價方面要有所作為，因為全市住房建設工作會議提出，今年新建住房銷售價格增幅低于去年，普通商品住房銷售價格低于去年。
更多的人卻不無憂慮，認為向房地產開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，將對房地產企業(yè)的利潤造成重大影響，因為“羊毛出在羊身上”，房產商們會將稅負轉嫁到買房者頭上，致使本來已經壓得老百姓透不過氣來的房價繼續(xù)攀升。
面對百姓的“憂”大于與“喜”，市地稅局有關人士表示，這是人們對清算土地增值稅產生的一種“直覺”，應該深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況，才能正確認識和理解清算土地增值稅對房價究竟會產生什么樣的影響。
土地增值稅并非新稅政
所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項目包括土地款、開發(fā)成本、配套設施等等，這些扣除項目要求房地產開發(fā)商必須提供有效憑證。
實際上，早在1993年底，國務院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額，實行四級超率累進稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來制定的《實施細則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。
據了解，近年來，各地土地增值稅征收大都采用了“預征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。目前來看，國內各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業(yè)按照預（銷）售商品房收入1％～2％的比例進行預征。
不難看出，此次土地增值稅清算的通知，并不是一項新的稅收政策。國稅總局在發(fā)出該《通知》的次日就曾向社會強調，這是在征管上對以往土地增值稅清算工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，所以在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。
值得注意的是，國稅總局有關負責人強調，本次下發(fā)的土地增值稅通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的成功經驗基礎上，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關征管問題，是根據條例和細則以及征管法的有關規(guī)定制定的一個加強土地增值稅征管辦法的文件。
這位負責人上述“解釋”值得關注，因為所謂土地增值稅清算“新政”在青島并不新。據悉，作為試點城市，青島在前幾年就對房地產企業(yè)采用了“預征”的辦法，并逐漸積累了一系列包括加強土地增值稅清算在內的房地產稅收征管的措施。
島城房地產稅收規(guī)模大增速快
毫無疑問，房地產業(yè)稅收流失問題也一度在青島存在。一份數據顯示，市地稅局幾年前曾對我市273戶房地產企業(yè)進行過一次專項檢查，發(fā)現有問題的企業(yè)近80%，查補稅款7995萬元，占當年該行業(yè)入庫稅收的15%。經過深入的調查分析，市地稅局認為房地產業(yè)稅收流失主要原因是稅收管理比較粗放，對稅源管理乏力，還沒有建立起適應房地產業(yè)特點的稅收管理新模式。
據了解，目前我市在建立房地產業(yè)稅收征管長效機制方面取得了明顯成效。市地稅局自行開發(fā)并已應用的房地產業(yè)稅收管理軟件，整合了房地產企業(yè)及其各個開發(fā)項目基礎數據和納稅情況，規(guī)范了數據錄入，從而掌握了房屋開發(fā)總量、銷售數量和存量；同時，通過機開預收款專用收據或專用發(fā)票，進一步豐富了房地產管理的手段，完善了對銷售收入的監(jiān)控，確保了對房地產企業(yè)稅基信息監(jiān)控的真實性、及時性、有效性，初步實現了房地產稅收全程“無縫隙”管理。
與此同時，房地產業(yè)稅收管理實現了部門協(xié)稅職責化、內外協(xié)作互動化效果。如國土資源和房屋管理部門每半年傳遞《房地產開發(fā)項目許可證》的發(fā)放情況；每年1月份傳遞用于商用開發(fā)《國有土地使用證》的發(fā)放情況。規(guī)劃部門每半年傳遞用于房地產開發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》的發(fā)放情況。建設主管部門每季度傳遞《建筑工程施工許可證》的發(fā)放和房地產開發(fā)項目竣工驗收備案情況等等。
以上房地產稅收全程的“無縫隙”管理機制，是我市認真開展土地增值稅清算工作的組織保障，但它不會影響島城的房價�！睄u城一位房地產企業(yè)老總分析，此次稅收清算對于各家房地產開發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。“據我了解的情況。目前在青島所謂付出非常高昂的增值稅的公司不會有很多”他說。
這種分析不無道理。據統(tǒng)計，2000至2005年，我市累計組織房地產稅收收入89.72億元，年均增長38.56%，2005年，我市房地產業(yè)的稅收首次超過了制造業(yè)稅收規(guī)模，成為稅收規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的行業(yè)。稅務部門有關人士認為，2006年中央經濟工作會議明確提出，2006年要加強對房地產市場的合理引導和有效調控，抑制房地產投資過快增長和房價過快上漲。此次土地增值稅清算的通知，不僅意味著國家對于今年房地產市場的調控還將繼續(xù)，也意味著今年房地產業(yè)的稅收增幅不可能再出現往年的水平了。
其實，我們在某鐘程度上可以把今年房地產業(yè)的稅收增幅下降的原因歸結于此次土地增值稅清算的通知精神。如，根據土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人，其建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
宏觀調控措施彰顯民生信號
應該很清楚了——政府通過宏觀調控措施，鼓勵開發(fā)商多建造普通標準住宅這實際上就是保護中低收入者的利益。因為，從土地增值稅的計稅依據和稅率設計來看，開發(fā)商轉讓房地產所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多。如果地價在開發(fā)期限內飆漲，也就會導致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。可見，當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律。
當然，供求關系是影響房價的決定性因素，未來房價走勢還要從后期的供求情況來看。所以，我們要把目光轉向全市住房建設工作會議。夏耕提出，今后青島一段時間內住房建設必須以改善民生、共享發(fā)展作為基本出發(fā)點和立足點，更加注重住房供應的社會保障功能，更加注重住房政策的公共效應
此次我市擬定的房地產調控目標是，今年新建住房銷售價格增幅低于去年，普通商品住房銷售價格低于去年，經濟適用住房價格保持穩(wěn)定。具體措施是通過增加中低價位、中小套型住房的供應來控制住房銷售價格。
按照我市的建設計劃，今年將新開工普通（限價）商品住房建筑面積41萬平方米，續(xù)建45萬平方米。所謂普通（限價）商品住房，是在審批建設以前，比照周圍商品房價格，在給開發(fā)商留下不超過8%的利潤空間的前提下，核定出該普通商品房項目價格。項目建成后不管市場價格如何，開發(fā)商都必須低于限價銷售。
至此，再看本文開頭提到兩則消息，是不是應該“喜”大于“憂”了。
