????2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，一片愁云慘霧。
????從一定程度上來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)正下降到近年來的最低點?！肮拯c論”沒有了討論的價值，樓市正在進入一個下降通道已經(jīng)變成了一個普遍性的結(jié)論。
????不是降不降，是降多少
????曾杰是江西一家房地產(chǎn)開發(fā)商的負責人，他告訴記者，最近，江西樓盤陷入了明顯的銷售困境。剛剛過去的5月份，江西樓盤成交量同比下跌了60％。 去年是一個很特殊的例子，全國市場的火熱使得各個市場都創(chuàng)下了銷售記錄?？墒?，一個很現(xiàn)實的問題是，即使和2006年相比，成交量也跌了40％。
????二三線城市的低迷讓眾人對地產(chǎn)市場變得更加悲觀。在此之前，眾多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，包括深圳、廣州在內(nèi)的市場之所以出現(xiàn)調(diào)整，是因為房價的上漲過于迅速，導致價格嚴重脫離實際。但是，目前來看，被認為價格沒有到位的地區(qū)同樣出現(xiàn)了嚴重的觀望情緒。
????即使是高端市場，銷售同樣也遇到了瓶頸。云頂至尊是廈門最頂級的豪宅，項目銷售代表歐陽立新只身來到博鰲論壇，和很多典型的小型房地產(chǎn)公司一樣，這個公司以項目起家。她告訴記者，和以前相比，項目明顯銷售緩慢，“跑不動了。”她說，很長時間也難成交一套。
????歐陽說道，公司準備把項目拿到香港等地進行海外銷售。6月17日，正在籌備上市的龍湖地產(chǎn)也預備將一個北京地產(chǎn)項目拿到香港推介。實際上，最近一個階段，樓盤海外銷售再次興起，國內(nèi)市場的萎縮讓開發(fā)商不得不寄希望于海外市場。
????“我們想知道，究竟哪里會降，降多少，降多久？”一家代理公司的人員這樣提問。對于很多業(yè)內(nèi)人士來講，市場遇冷已經(jīng)不再是一個需要討論的論點，而變成了一個普遍性的事實。目前他們所關(guān)心的是，各個地區(qū)將會遭遇多大幅度的調(diào)整。
????全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，目前樓市出現(xiàn)交易量下跌，正處于滯脹初期。和今年“雪災(zāi)”或者是證券市場暴跌所引發(fā)“股災(zāi)”不同，樓市還尚未有“房災(zāi)”形成，但整個樓市今年來看是一個險局。
???開發(fā)商財務(wù)狀況料惡化
????清華大學經(jīng)濟管理學院教授朱武祥提供的研究數(shù)據(jù)顯示，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一直在樂觀地囤地擴張。萬科在2003-2007年的年均收入增長達到54%，保利甚至高達90％。這些企業(yè)都獲得了很高的增長。但高投資推動高增長的模式背后是持續(xù)的負現(xiàn)金流。過去10年，地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負現(xiàn)金流狀態(tài)。融資前現(xiàn)金流只有2002年1年是正的，10年年均融資前現(xiàn)金缺口(行業(yè)平均)達到1.7億，5年年均融資前現(xiàn)金缺口2.2億。
????朱武祥指出，一旦市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，公司的財務(wù)狀況就將出現(xiàn)嚴重惡化。舉例而言，香港市場也曾有大量公司采取高土地儲備的發(fā)展戰(zhàn)略，但1982年的市場周期使得眾多地產(chǎn)商陷入危機。
????目前，市場的逆轉(zhuǎn)正在出現(xiàn)。除了成交量的下降，地產(chǎn)公司資金鏈也被全面收緊，瑞士信貸投資銀行部董事江濤表示，隨著準備金率的不斷提高，國內(nèi)中小銀行幾乎面臨無錢可貸的局面。
????與國內(nèi)的信貸緊縮幾乎同步，外部資本市場也并不理想。江濤表示，國際市場在過去一年當中急轉(zhuǎn)直下?！叭ツ晟习肽?，私募融資非常方便，我們把項目帶到投資者面前，常常兩個禮拜就能夠獲得超額認購；但到了去年下半年，情況出現(xiàn)明顯變化，我們推銷延長到了2個月，3個月甚至4個月也無法獲得足額認購，無奈之下，在企業(yè)接受的情況下，不得不進行分段融資，先拿到一部分資金。”
????朱武祥表示，和以前國有企業(yè)困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇空前的“地震”并即將陷入普遍困境。這種情形類似于此前的中國彩電行業(yè)。朱武祥指出，以目前的資金鏈狀況，約有30％的上市公司只有在土地存量下降40％的情況下，才有可能實現(xiàn)財務(wù)平衡。
????相對及時的調(diào)整是好事
????6月13日，北京由中共中央、國務(wù)院各部門主要成員參與的一次高規(guī)格會議上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場被重點提出。會議明確，要進一步加強金融監(jiān)管,促進資本市場健康發(fā)展,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,切實防范金融風險。
????朱武祥表示，這一表態(tài)可以說明，政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融問題正日益關(guān)注。朱武祥稱，政府需要像關(guān)注國有企業(yè)、銀行、證券公司那樣關(guān)注房地產(chǎn)金融。支持房地產(chǎn)行業(yè)整合、企業(yè)轉(zhuǎn)變增長方式和業(yè)界創(chuàng)新房地產(chǎn)金融解決方案。
????央行貨幣政策委員會委員、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱指出，此次越南出現(xiàn)的經(jīng)濟危機是典型的經(jīng)濟過熱導致經(jīng)濟波動，對于政府來說如果不及時調(diào)控經(jīng)濟增長，最后問題比較難以解決。
????樊綱指出，目前樓市的調(diào)整來得相對及時。樊綱說，一個相對及時的調(diào)整是好事?！肮墒?0、70倍市盈率不調(diào)什么時候調(diào)？六千點都不調(diào)等到幾千點，八千點？像當年臺灣那樣到了一萬兩千點，一下跌到兩千點?！睒鞘型瑯尤绱耍荒軌蛳袢毡镜鹊匾粯优菽涑庵笤僮髡{(diào)整，那么將會帶來全面性的金融損失。樊綱稱，房地產(chǎn)市場的主動調(diào)整將有助于市場的健康成長。房價高了就應(yīng)該調(diào)整，樊綱稱，由于市場調(diào)整往往是矯枉過正的，因此調(diào)整的幅度可能會較大。
