大學(xué)路一帶房屋中介林立，學(xué)區(qū)房被擺在最突出位置。

????稍稍留心的淘房人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，市南老城區(qū)一二十平方米的“袖珍房”如今已被炒成天價(jià)：一套售價(jià)二三十萬元，單價(jià)直逼2萬元。如黃縣路單間德式老房13.09平方米，售價(jià)22萬元；華山路17平方米的老房售價(jià)23萬元……記者探訪了解到，這些“微型房”絕大多數(shù)建于建國前，是名副其實(shí)的“樓市古董”。那么，是什么原因使這些“袖珍房”堪比“金身”呢？在采

????“貴得離譜”也要買

????昨日記者來到登州路、大學(xué)路一帶看到，不長(zhǎng)的馬路兩側(cè)有十多家房屋中介，稍稍一留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)總價(jià)在三四十萬元的小房房源信息都登在最突出位置，尤其是總價(jià)低于30萬元、面積在20平方米左右的學(xué)區(qū)房。

????記者走進(jìn)位于登州路與大學(xué)路路口的一家房屋中介店，整個(gè)店就是自家住房隔出一間當(dāng)門頭。一張桌子，一排舊沙發(fā)，四周墻上貼滿了房屋信息，略顯寒酸，但這并沒有擋住求房家長(zhǎng)的腳步，記者進(jìn)門時(shí)正好有一位家長(zhǎng)在咨詢學(xué)區(qū)房的事?！艾F(xiàn)在手頭有一套在黃縣路的老房，就一間，13.09平米，公共廚衛(wèi)，一樓，房東開價(jià)22萬，你看行不行？”聽完房介工作人員的介紹，這名家長(zhǎng)立即拿起桌上的計(jì)算器一算，單價(jià)近1.7萬元，“貴得離譜啊！”盡管無奈，這名家長(zhǎng)還是表示想抓緊時(shí)間去看房，生怕被其他家長(zhǎng)搶走。

????中介魏老板告訴記者，他們每天都要接待很多來找學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，特別是一二十平方米的小戶型最搶手，但這類房源少之又少。面積稍大點(diǎn)的，家長(zhǎng)就很難承受，因?yàn)閱蝺r(jià)過高。目前這一帶的老房均價(jià)達(dá)到1.2萬元/平方米以上，如果是學(xué)區(qū)房就要再貴兩三千，其中江蘇路學(xué)區(qū)是最貴的，一般在1.5萬元/平方米。面積一大，總房?jī)r(jià)就要高過五六十萬，但由于配套太老，無法居住，誰也不愿意拿出五六十萬來買一個(gè)基本無法居住的老房子，但為了落戶在名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，又不得不買房，這也就是一二十平方米的老房搶手的原因。

????此外，記者調(diào)查了解到，由于近年來市南區(qū)西部進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，準(zhǔn)拆遷房、待拆遷房等也成為炒房客爭(zhēng)炒的對(duì)象。

????★人物·買房者

????女兒3歲就忙活買學(xué)區(qū)房

????家住臺(tái)東的王先生最近在市南西部一帶四處轉(zhuǎn)悠，就為了買套學(xué)區(qū)房，提前給剛滿3歲的女兒做好準(zhǔn)備?！艾F(xiàn)在不光是小學(xué)，這股風(fēng)氣甚至蔓延到幼兒園了?！蓖跸壬源蚝⒆右怀錾?，就沒少費(fèi)心事。3歲前為了找家好的公立幼兒園，他不僅找同事打聽，還實(shí)地去探訪，最后要報(bào)名時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)擠爆了，最后通過各種關(guān)系才擠進(jìn)了大堯路附近一所公立幼兒園。由于離家較遠(yuǎn)，只能提前半小時(shí)起床把女兒送到幼兒園再去上班。本以為可以消停兩年，但他發(fā)現(xiàn)周圍的朋友早已在為孩子上一所好的小學(xué)而努力，他只能再次鉚足勁，把所有注意力轉(zhuǎn)向了江蘇路、大學(xué)路一帶的學(xué)區(qū)房，價(jià)格雖然高得離譜，但想買的家長(zhǎng)已經(jīng)排成長(zhǎng)龍。如今已經(jīng)兩個(gè)月過去了，房子還沒著落，但他每天仍不忘給房介打電話，生怕漏過一個(gè)學(xué)區(qū)房的信息。

????★人物·過來人

????4年前出手今回報(bào)翻番

????相比王先生，孩子已經(jīng)入讀江蘇路小學(xué)的單女士則輕松得多，因?yàn)樵缭?年以前她就在平原路買了一套20平方米的老房子?！捌鋵?shí)當(dāng)年并沒有太在意我女兒上不上江蘇路小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)這樣的名校，主要是為了投資，一是地段好，二是單價(jià)低，當(dāng)年不到8000元，總價(jià)才15萬左右，沒想到現(xiàn)在漲到一萬三了。”來自南方的單女士告訴記者，2005年青島剛剛興起“學(xué)區(qū)房”，基本上沒什么人炒作。但她在和一南京朋友聊天中了解到，南京、上海等地學(xué)區(qū)房早已炒得爛熟，很多家長(zhǎng)為了求得一套學(xué)區(qū)房而擠破了頭，說者無意，聽者有心。單女士看到了商機(jī)出手買了這套平原路的老房，投資回報(bào)將近翻了一番，而且女兒順利入讀江蘇路小學(xué)，真是一舉兩得。

????★人物·房主

????有人盯上老房等拆遷

????在四方路擁有一個(gè)約16平方米臨街門頭的于先生告訴記者，房子是祖輩留下來的，將近一百年歷史，年代久遠(yuǎn)已破舊不堪?！氨緛砦揖痛蛩阕屗e著，沒想到這兩年不斷有人過來打聽‘賣不賣’，甚至有的還叫出2萬/平方米的高價(jià)，我才知道現(xiàn)在還有人專門盯著老房，就等拆遷?！庇谙壬f。

????名校周邊的房子遭追漲不足為奇，但在學(xué)區(qū)房的帶動(dòng)下，整個(gè)市南區(qū)西部的老房房?jī)r(jià)也是水漲船高。盡管配套較差，甚至很多建于1949年以前的老房，既沒有獨(dú)立廚衛(wèi)，又沒有雙氣，而且是窗戶狹小的老戶型，也能賣出單價(jià)一萬以上的高價(jià)。

 ???老房“天價(jià)”依托資源稀缺

????“隨著老城區(qū)拆遷的不斷擴(kuò)大，正在銳減的學(xué)區(qū)房源在一定程度上導(dǎo)致了目前名校學(xué)區(qū)房奇貨可居的局面。”二十二世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)安徽路店張店長(zhǎng)表示，這種情況致使房主的惜售心理更加明顯，目前學(xué)區(qū)房市場(chǎng)處于一種“價(jià)高房少”的局面。

????尤其是今年3月份以來，二手房房?jī)r(jià)一路瘋漲，這股風(fēng)潮波及學(xué)區(qū)房。江蘇路、大學(xué)路、德縣路、萊蕪一路等多個(gè)小學(xué)周邊的老房單價(jià)普遍上漲了兩三千，以江蘇路小學(xué)周邊房?jī)r(jià)最高，最高的賣到了1.7萬元/平方米，大學(xué)路、太平路周邊老房也漲到了一萬三四，而去年同期僅萬元左右。這讓很多買家不能接受，但賣家在價(jià)格上始終不肯降低。因?yàn)榧议L(zhǎng)買下房子送孩子入學(xué)后，可以再轉(zhuǎn)手賣掉，是一個(gè)只賺不賠的買賣?！艾F(xiàn)在是有一套賣一套，前兩天金口一路上一個(gè)37平米的套一房，房東竟然開價(jià)66萬都有人買。求購老房的客戶已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)?！睆埖觊L(zhǎng)說。

????“房子再老，但市南緊鄰海岸線以及風(fēng)景區(qū)，優(yōu)越的地理位置是改變不了的，這是根本原因?！鼻喾恐脫Q市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人稱。此外近一兩年來老城區(qū)多處實(shí)施全面改造，“待拆遷房”“準(zhǔn)拆遷房”等房源開始進(jìn)入二手交易市場(chǎng)，這是幾年前不曾出現(xiàn)的現(xiàn)象，如2007年的云南路片區(qū)，近期的東西快速路三期項(xiàng)目等等，往往越是一二十平方米的小房越貴，但依然有人買。光從房子本身看很不劃算，但很多投資客看中的是拆遷時(shí)高額的補(bǔ)償價(jià)款。還有部分地段盡管還未下發(fā)拆遷通知，但由于緊鄰著改造片區(qū)，且在區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃中，不乏部分有遠(yuǎn)見且經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的投資客早下手，以求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)。房東知道這個(gè)行情后，可能就趁勢(shì)抬高價(jià)格。

 ???“袖珍房”有風(fēng)險(xiǎn)

????購買請(qǐng)謹(jǐn)慎

????青房置換市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人提醒購房人，那些準(zhǔn)備購買或投資市南老城區(qū)舊房的購房者，選擇學(xué)區(qū)房要細(xì)之又細(xì)，同一個(gè)小區(qū)里的不同樓座，可能屬于不同的小學(xué)區(qū)片，有時(shí)兩棟樓只隔著一條小小的馬路，學(xué)區(qū)就不同了。如目前張店路5號(hào)單號(hào)之前的房子是屬于大學(xué)路學(xué)區(qū)，之后就是江蘇路學(xué)區(qū)，兩者之間僅隔著一條小馬路。根據(jù)每年新生的摸底情況，一些小學(xué)的學(xué)區(qū)在相對(duì)穩(wěn)定的前提下會(huì)有一些調(diào)整，如果正買到“調(diào)整點(diǎn)”上的房子，就會(huì)后悔莫及，最好不要買處在兩學(xué)區(qū)分界線附近的房屋。此外，投資“待拆遷房”這類老房也應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)，這兩年老城區(qū)改造力度較大，但城市的發(fā)展和規(guī)劃也有不確定性，原定要拆遷的區(qū)域可能就將擱淺，這種變數(shù)誰也無法預(yù)測(cè)。

????“退一步來說，即使房子列入了拆遷范圍，但拆遷補(bǔ)償費(fèi)仍是個(gè)未知數(shù)，這也給投資拆遷房帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)?！鼻喾恐脫Q市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人說。