| ??? 財(cái)經(jīng)熱評 本文僅代表作者本人意見 最近，多個(gè)城市出臺了“限購令”，然而這些城市的樓市并沒有受到很大打擊，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，北京和深圳等地甚至還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊(duì)買房”現(xiàn)象。 首先是“末班車效應(yīng)”。限購之后，很多人預(yù)期政策將越來越偏緊，激起他們?nèi)屬徸》?，尤其本來就有購房?jì)劃的，更會提前去購房，政策的不確定性，讓很多購買力在短時(shí)間內(nèi)集中性地爆發(fā)出來。 其次，剛性需求的力量確實(shí)很強(qiáng)。我國城鎮(zhèn)住宅新增能力并不突出,尤其1999年后城鎮(zhèn)住宅竣工量增長緩慢，年均增長速度只有4%，大大低于1988~1998年的年均23%增速。住宅供給的止步不前，除了住宅全面市場化后，開發(fā)商出于利益最大化動機(jī)而囤地、囤房，不能不說與土地招拍掛后地方政府有意控制和收縮住房供應(yīng)用地有很大關(guān)系。再加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡，大量人才往沿海少數(shù)幾個(gè)大城市擁擠，而這些城市往往土地供應(yīng)又十分緊張。 第三，限購確實(shí)打擊了投機(jī)炒作、囤積多套房產(chǎn)的人，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足，貨幣流動性泛濫，是房價(jià)的兩大推動力。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機(jī)會都會傾向于去買一套房存起來。再加上高收入者這些年收入增長速度確實(shí)不低，他們對自己的未來收入預(yù)期很高，這些都進(jìn)一步刺激人們購房欲望。 第四，目前的調(diào)控政策沒有從根本上改變?nèi)藗儗Ψ績r(jià)不斷上漲的預(yù)期。尤其房產(chǎn)稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，但消費(fèi)者“對房產(chǎn)稅的預(yù)期并不高”，指望著第二套、第三套房才會開始征，相信“法不責(zé)眾”。但政府確實(shí)也處于兩難境地，不開征房產(chǎn)稅，人們?nèi)匀挥袡C(jī)會就會“囤積”住房，但開征房產(chǎn)稅又是一件很復(fù)雜的事情，所遇到的挑戰(zhàn)很大。 如果限購令能堅(jiān)持1~2年，筆者不否認(rèn)它在長期會逐步發(fā)揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了？筆者不持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn)，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步。 |