????[案由]

????在我國(guó)，由于諸多因素，房?jī)r(jià)居高不下，一輩子節(jié)衣縮食供一套房子，成為眾多普通百姓生活的真實(shí)寫照。高速行進(jìn)的房?jī)r(jià)列車，已經(jīng)將絕大多數(shù)普通人丟進(jìn)了買不起房的行列。近年來(lái)，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，但仍然沒有對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到實(shí)質(zhì)性抑制作用。同時(shí)也應(yīng)該看到，隨著有限的土地資源不斷消耗，供應(yīng)趨緊；進(jìn)城從業(yè)者不斷增多；老百姓增收幅度不大等問(wèn)題的長(zhǎng)期存在，因此，采取有力措施使普通老百姓、困難群眾“居者有其屋”應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。

????公共租賃房的供應(yīng)對(duì)象，主要是既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不夠廉租房條件的人群，即俗稱的“夾心層”。如剛畢業(yè)的大學(xué)生，大部分外來(lái)務(wù)工的新生代農(nóng)民工。對(duì)這些人的住房問(wèn)題，一方面在以前的住房保障體系里屬于空白，另一方面受限于有地方福利因素的戶籍制度。通過(guò)公共租賃房的“開放”政策，可以淡化戶籍因素，將這些建設(shè)者納入公共政策的“福利”的范疇。

????[案據(jù)]

????1、自從1998年中國(guó)房改啟動(dòng)以來(lái)，福利分房的舊體制被迅速打破，但“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的最初房改思路，也在房?jī)r(jià)不斷飚升中迅速走樣。盡管在實(shí)際發(fā)展中并無(wú)“重市場(chǎng)輕保障”之意，但房改10年，卻形成了“市場(chǎng)甩掉保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在前頭”的格局，房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題也逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在我國(guó)，已經(jīng)形成了包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房在內(nèi)的保障性住房體系，以保障低收入階層和“夾心層”的居住權(quán)。但能夠享受保障性住房的前提并不在于收入，還在于本地戶口。這等于將相當(dāng)一部分剛畢業(yè)的大學(xué)生和新生代農(nóng)民工，排除在保障房體系之外，

????而這些人的住房問(wèn)題，是衡量民生工程普及程度的重要標(biāo)尺。

????2、公共租賃房在新加坡、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，已經(jīng)成為住房保障制度的主要組成部分，從我國(guó)公共租賃房的租住情況看，公共租賃房非但不搶手，反而屢遭冷遇。其原因并非這些“夾心層”不需要公共租賃房，而是一方面公共租賃房的租金偏高，沒有明顯的政策優(yōu)勢(shì)；另一方面，這些公共租賃房的地段偏遠(yuǎn)，交通不便，出行費(fèi)用基本抵消了政策的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

????3、外來(lái)人口已經(jīng)成為各大城市常住人口的重要組成部分，將他們納入保障性住房的范疇，讓其享受市民應(yīng)該享有的待遇，這無(wú)論從制度突破還是戶籍改革層面，都具有善政的意義。以北京為例，2009年北京市開工建設(shè)的公共租賃房面積不過(guò)50萬(wàn)平米，北京的流動(dòng)人口在500萬(wàn)左右，每年畢業(yè)的外地大學(xué)生居高不下，僧多粥少，因此，如果公共租賃房可以配合廉租房解決外來(lái)常住人口的居住問(wèn)題，剛畢業(yè)的大學(xué)生和低收入者將不會(huì)急于購(gòu)房，那些以“剛性需求”作為高房?jī)r(jià)噱頭的理由就不再理直氣壯，房?jī)r(jià)的回落會(huì)成為必然。

????[方案]

????1、首先從土地的管理、分類、定價(jià)來(lái)做起。一是要把市場(chǎng)上商品房與低價(jià)房（包括廉租房）的用地嚴(yán)格區(qū)別開來(lái)，同等條件下可考慮有若干倍之差。二是嚴(yán)格控制土地的使用，買油的錢不能買醋。要通過(guò)立法，限制低價(jià)房的用地，決不允許蓋商品房。三是低價(jià)房用地不進(jìn)入市場(chǎng)，決不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

????2、公共租賃住房租金的定價(jià)機(jī)制，要遵循“保本微利”原則，結(jié)合家庭負(fù)擔(dān)能力，并按照同類地段類似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮，來(lái)確定公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，要比廉租房略高。

????3、在公共租賃房的建設(shè)地段選擇上，應(yīng)該適當(dāng)考慮交通因素，避免公共租賃房政策遭遇部分城市已經(jīng)發(fā)生的“空轉(zhuǎn)”尷尬。

????4、制訂公共租賃房政策，讓那些擁有固定工作，持完稅證明及社保記錄

????兩年以上、無(wú)固定居所的外來(lái)人口可以享受公共租賃住房，嚴(yán)格審核租住資格，確保透明、公開和公正，避免政策的套利和尋租。審核環(huán)節(jié)避免書面審查，流于形式。每年審查一次申請(qǐng)居住者的入住資格，達(dá)到優(yōu)化配置。