????調(diào)控在短期內(nèi)已無放松的可能，限購和限貸等多重壓力下，只剩部分剛性客戶是最堅(jiān)定的買房者。調(diào)控之下，適者生存，開發(fā)商在尋找市場的突破口和空白點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整已勢(shì)在必行，個(gè)別開發(fā)商已經(jīng)將套一小婚房作為市場新的切入點(diǎn)。

????小戶型：愛上并不那么容易

????青島的袁女士多年來從事房地產(chǎn)營銷，去年她在魯信含章花園買了一套60多平方米的小戶型。她告訴記者，這次將東部某高檔小區(qū)的車位賣掉，貸了

????袁女士說，魯信含章花園的這套小戶型是為20來歲的兒子準(zhǔn)備的婚房，這次投資和自住兼而有之。

????在浮山新區(qū)一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目的售樓處內(nèi)，一位銷售人員一口氣向記者展示了五六套40-60多平方米小公寓戶型圖，這些精裝酒店式公寓家具、家電一應(yīng)俱全，能做到拎包入住。這位銷售人員坦言，從目前到訪情況看，買這種小戶型的客戶主要是投資，自住的年輕人并不多。

????記者從多個(gè)樓盤項(xiàng)目調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，此前購買住宅或酒店式公寓小戶型的主力還是投資者，而非首次置業(yè)的年輕人。

????李滄寶龍城市廣場銷售總監(jiān)魏斌告訴記者，該項(xiàng)目中購買小戶型酒店式公寓用作過渡性婚房的客戶只占了20%左右，更多的年輕人還是希望買個(gè)套二房，一次到位。

????一位業(yè)內(nèi)人士還分析，在酒店式公寓和住宅之間選擇，許多人更喜歡住宅，因?yàn)榫频晔焦⒂型恋厥褂媚晗薅獭⒐珨偞?、二手房交易稅費(fèi)高等不足。

????開發(fā)商：推小婚房切入市場空白

????在青島，面向主流客群的中檔住宅樓盤，多數(shù)都會(huì)有六七十個(gè)平方米的小戶型，數(shù)量一般不太多，不是主力產(chǎn)品，小戶型住宅比較稀缺。青島萬科似乎已經(jīng)看到了市場的機(jī)會(huì)，近期萬科城東京街區(qū)小戶型精裝住宅LOMO已經(jīng)亮相，共有130多套房源，將作為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)品類型進(jìn)行推廣。

????據(jù)了解，青島萬科LOMO精裝小戶型建筑面積有62平方米、65平方米兩種，主要面向有自住需求的年輕人，是初級(jí)的小婚房，一室一廳，廚衛(wèi)空間都比較大，預(yù)計(jì)總價(jià)會(huì)在80多萬元。

????記者參觀過LOMO的精裝樣板間發(fā)現(xiàn)，戶型面積不大，但儲(chǔ)藏空間、功能的人性化設(shè)計(jì)亮點(diǎn)有很多，追求一種有個(gè)性的家庭生活。萬科LOMO與小面積公寓有點(diǎn)相似，但居住氛圍不同，LOMO處在一個(gè)開放式的街區(qū)當(dāng)中，樓下是開放式的底商，能形成街區(qū)生活的氛圍，生活更方便。

????置業(yè)觀：地段比價(jià)格更重要

????“年輕人選擇在什么區(qū)域買二手房，價(jià)格不是主要原因”， 22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長春路店魏經(jīng)理認(rèn)為。

????據(jù)了解，目前確實(shí)有一部分年輕人買小戶型的二手房，作為婚房。在市中心，他們一般會(huì)買些面積小點(diǎn)的或是年代久點(diǎn)的二手房，每平方米價(jià)格最高13000元左右。如果向北，比如在李滄，往往會(huì)買2000年之后建成的新小區(qū)，每平方米價(jià)格也會(huì)在10000元以上。所以，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的年輕人買小戶型二手房作過渡房，市區(qū)南北之間的價(jià)格差異會(huì)有，但不大。

????魏經(jīng)理介紹，年輕人買房的區(qū)域主要和工作與生活的圈子有關(guān)。一是年輕人會(huì)根據(jù)上班的地點(diǎn)，在周邊買房，這樣可以減少上班一族來回奔波的時(shí)間成本，這也是一些年輕人之所以在市南一些區(qū)域買房的原因；二是一些年輕人會(huì)在靠父母近的地方買房，婚后父母能幫忙看孩子，以后可能互相照顧。

????限購：影響了小戶型市場

????限購令出臺(tái)后，改善型需求和投資型需求被抑制，大戶型產(chǎn)品變得不好賣，而小戶型產(chǎn)品是不是會(huì)俏銷呢。

????這也不盡然，本市一個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售經(jīng)理程先生告訴記者，此前，小戶型產(chǎn)品的消化，有許多是投資性客戶在支撐，如今這部分客戶已經(jīng)少多了。

????程先生說，限購令停止時(shí)間不確定，許多外地來青工作的年輕人只有一次買房的機(jī)會(huì)，這也使他們想一步到位，買個(gè)大點(diǎn)的房子。

????此外，一些收入可觀的年輕人，積蓄不多，只要能湊齊首付，以后月供不成問題。程先生分析，套二與套一房的總價(jià)相差20萬元左右，首付差6萬元左右，如果能湊齊首付，這類年輕人多數(shù)會(huì)買套二房。(張則濤)

????熱點(diǎn)區(qū)域小婚房價(jià)格分析

????如果想買一套六七十平方米的小戶型住宅，二手房市場比一手房選擇的余地要大得多，分布的區(qū)域也廣泛。在一手房價(jià)格不菲的中心城區(qū)，總有一些戶型面積不大、總價(jià)不算太高的二手房，供首次置業(yè)的年輕人選擇。

????市南：90多萬元

????據(jù)22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長春路店魏經(jīng)理介紹，在市南，有些新房的價(jià)格貴得已讓人高不可攀，不過還是有一些小戶型的二手房尚能讓年輕人買得起。比如，靠近香港路的逍遙花園等地，這類小戶型二手房的交易相對(duì)活躍，買房者多數(shù)是一些在周邊寫字樓工作的年輕人。這類房源建成年代一般在上世紀(jì)90年代，每平方米單價(jià)約為1.3萬元到1.4萬元之間。一套接近70平方米多層小套二，總價(jià)約在90多萬元。

????市北：70-80萬元

????年輕人買市北二手房小戶型，會(huì)選擇一些不封閉的小區(qū)，這樣房價(jià)相對(duì)便宜。年輕人買這類小房子當(dāng)婚房，能接受的單價(jià)約在1.1萬元－1.2萬元，而價(jià)格一旦超過1.3萬元／平方米，就很難接受。這類小戶型房源多數(shù)分布在錯(cuò)埠嶺小區(qū)或臺(tái)東的榮華小區(qū)等處，總價(jià)在七八十萬元之間更能為購房者接受。

????四方：60萬元左右

????六七十平方米的小戶型在四方區(qū)主要分析在四方實(shí)驗(yàn)小區(qū)、洛陽路，水清溝等處，而在整個(gè)四方區(qū)，這類房源的單價(jià)跨度比較大，每平方米從8000元到1.1萬元都有，而總價(jià)多集中在60萬元左右。

????李滄：50－70萬元

????據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李滄錦銳店店長閆君反映，李滄是新興的區(qū)域，房價(jià)并不低。在公園片區(qū)，小戶型房源的總價(jià)約在55－60萬元，這類房源建成年代較久，銀行能提供的還款期限多為十五六年，貸款受制約，限制了這類房子的價(jià)格。

????新房集中的李滄東部青島中央居住區(qū)，小戶型住宅的價(jià)格已攀升在高位。百通馨苑一套59平方米的小戶型，成交價(jià)格能達(dá)到68萬元，一套66平方米的小戶型目前掛牌的價(jià)格高達(dá)75萬元。加上各種稅費(fèi)，許多房源的價(jià)格甚至達(dá)到七八十萬元。本報(bào)記者

????一個(gè)青島小伙的“套一”生活

????小吳聽口音就知道是個(gè)青島小伙，不過在80后的青島小伙中他有些“另類”。買房子沒有花雙方父母一分錢，言談中能明顯感覺到小吳很自立。

????“看過一些同齡人買房、裝修，男方、女方在錢上分得很清，真是怪現(xiàn)象”，小吳不無感慨地說，接著他又補(bǔ)上一句，“誰叫現(xiàn)在房子這么貴”。

????2009年，小吳在四方買了一套不到60平方米的新房，總價(jià)只有34萬元。為什么買這樣一套面積不大的房子呢？他說，當(dāng)時(shí)只有7萬元首付款，而且自己公積金貸款也只有二十六七萬元的最高額度。

????有時(shí)候，小吳早上醒來，會(huì)想想今天要還銀行多少貸款，還款的壓力經(jīng)常會(huì)浮現(xiàn)。說起剛買房時(shí)，緊接著又要攢錢裝修的那一年。他說，我們兩口子哪也不去，怕花錢。

????小夫妻過緊日子的那段時(shí)間，現(xiàn)在回想起來，他感覺很甜蜜。

????據(jù)他反映，朋友中住套一房的年輕人很少。他分析，因?yàn)橥g人多數(shù)要父母出錢買房，所以父母的意見變得非常重要。多數(shù)家庭不希望子女住太小的房子，總希望一步到位，這也有個(gè)面子問題。他還說，你看我們這個(gè)小區(qū)20多棟樓，我這樣的套一小戶型只有20來套，如果好賣，開發(fā)商肯定會(huì)多設(shè)計(jì)一些。

????住在這套小房子里，他感覺現(xiàn)在足夠用了，以后再有個(gè)孩子，住起來也不成問題。他說，等孩子大了要有自己的房間，或是需要照顧老人，還是要買個(gè)大點(diǎn)的套二房。

????“那是七八年以后的事，再奮斗出一間房沒問題”，小吳說。（張則濤）