????當(dāng)初嘗鮮被質(zhì)疑如今后悔貸得少

????尹女士目前居住的房子正是十多年前通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)的?！?001年，我用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)了目前所居住的這套嶗山區(qū)黃金地段的商品房。每每回想起來(lái)，都禁不住后悔貸款金額少了，沒(méi)能多買(mǎi)一套。”回想起買(mǎi)房的經(jīng)歷，尹女士拍著大腿感嘆道，“十幾年前，個(gè)人住房按揭貸款是個(gè)新鮮事物。我申請(qǐng)貸款，許多親戚朋友都不理解，不支持。他們認(rèn)為，貸款負(fù)擔(dān)利息太高，負(fù)擔(dān)太重，錢(qián)都被銀行賺走

了。2001年，在全家人的再三討論后，我從農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)了42萬(wàn)元，以總價(jià)60萬(wàn)元買(mǎi)下了目前居住的這套房子。貸款期限是15年。當(dāng)時(shí)，每個(gè)月需要還款3400多元，幾乎占據(jù)了全家人的工資。剛申請(qǐng)貸款的那幾年，日子過(guò)得緊緊巴巴。很多親戚了解到我的情況，都說(shuō)我‘真敢’。”尹女士回憶道。

????過(guò)了幾年緊巴日子后，尹女士和家人的收入逐漸增加。2005年，她向親戚朋友們借錢(qián)，提前把剩余的貸款一次還清?！疤崆斑€款還是心疼錢(qián)，每年光銀行利息得還近兩萬(wàn)塊。”

????如今，尹女士購(gòu)買(mǎi)的這套房屋的價(jià)格隨著周邊房?jī)r(jià)的猛漲已經(jīng)升值了5倍，她很慶幸自己當(dāng)年做了貸款買(mǎi)房的決定?！笆昵埃译m然看準(zhǔn)了青島要向東發(fā)展，房屋會(huì)升值，但沒(méi)料到房?jī)r(jià)上漲幅度這么大，發(fā)展速度這么快。如果當(dāng)時(shí)再果敢一些，真該多貸款再買(mǎi)一套住房?！?/p>

????貸款成本相對(duì)低 還款方式更多樣

????十幾年前的個(gè)人按揭房屋貸款與現(xiàn)在相比還是有較大區(qū)別的。尹女士拿出了當(dāng)初的個(gè)人住房按揭合同，記者看到，2001年房屋貸款五年以上年息為6.21%，尹女士的貸款享受9折優(yōu)惠，折后年息為5.58%。而目前，同期限房屋貸款為6.55%，各行基本按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。記者算了一筆賬，按照當(dāng)時(shí)的貸款利率，尹女士每個(gè)月需要還款3449元，而11年后的今天再申請(qǐng)等額的貸款，月需多還340元。

????貸款利率并非最大變化。記者了解到，2001年之前，個(gè)人貸款購(gòu)房最高可以實(shí)現(xiàn)零首付。2001年之后，這項(xiàng)政策被叫停，個(gè)人房貸至少10%首付，而現(xiàn)在，首套房貸款首付比例高達(dá)30%?！笆陙?lái)，人們貸款的觀念發(fā)生了很大變化，以前是盡量少欠銀行錢(qián)，現(xiàn)在是最好先花銀行的錢(qián)?！币空f(shuō)。

????此外，記者了解到。1998年至2001年間，提前還貸還沒(méi)有收取違約金的規(guī)定，提前還款成本較小。如今，房奴想提前還款必須算好多項(xiàng)賬。

????在尹女士的貸款合同上記者注意到，其借款償還方式為開(kāi)立存款賬戶還款?！懊總€(gè)月20日，我都得跑兩趟銀行將錢(qián)取出來(lái)再存進(jìn)農(nóng)行的指定存折中。但是現(xiàn)在，銀行的還款方式多種多樣，到約定還款日可以通過(guò)網(wǎng)上銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)存，銀行卡使用起來(lái)也比存折方便的多?！?/p>

????個(gè)貸曾是“特種房貸”如今執(zhí)行差別化利率

????十年前，貸款買(mǎi)房還是一個(gè)陌生的概念，房奴的生活也是少數(shù)人才有的經(jīng)歷，然而經(jīng)過(guò)十年的市場(chǎng)變革，隨著福利分房的取消和商品房銷(xiāo)售的放開(kāi)，市民身邊的“房奴”越來(lái)越多了，而當(dāng)年開(kāi)閘辦理房貸之初的首批房奴們，儼然從貸款買(mǎi)房的試金者成為樓市上漲的受益者。

????作為中國(guó)建設(shè)銀行青島市分行住房金融與個(gè)人信貸部的業(yè)務(wù)經(jīng)理，吳春紅從2000年開(kāi)始就從事個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，吳春紅告訴記者：“早在九十年代，建行就率先在全國(guó)開(kāi)展了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，但是當(dāng)時(shí)貸款買(mǎi)房的人很少，市民也缺乏相關(guān)金融意識(shí)通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)住房需求。隨著市場(chǎng)的變化，以及房改政策的改變，貸款買(mǎi)房者的比例才逐漸加大?！眳谴杭t根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴記者，“當(dāng)年貸款買(mǎi)房者大約站整個(gè)購(gòu)房群體的10~20%，而今這個(gè)比例已經(jīng)超過(guò)60%?！薄爱?dāng)年房貸利率是相當(dāng)?shù)偷摹?，吳春紅告訴記者2000年國(guó)家開(kāi)始鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，那個(gè)時(shí)候很多是市民都是自己摸索著籌資買(mǎi)房，而很多人也是以居住為目的，并非投資盈利。“那時(shí)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是屬于單獨(dú)的貸款種類(lèi)，被規(guī)定為‘特種貸款’，享受低于任何一種貸款利率的優(yōu)惠。隨著利率市場(chǎng)化的加深，銀行也將個(gè)人房貸利率推向市場(chǎng)，在供需關(guān)系、銀行利潤(rùn)等因素的影響下，近年個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的利率不斷調(diào)整和變化，目前，差異化利率是各家銀行房貸業(yè)務(wù)的‘基本路線’。建行從2012年初開(kāi)始，不到一年的時(shí)間對(duì)房貸利率也進(jìn)行了多次調(diào)整，現(xiàn)階段執(zhí)行差異化利率，對(duì)無(wú)不良資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行9.5折的優(yōu)惠，其他客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”吳春紅表示。

????1998年住房制度改革后，我國(guó)出現(xiàn)了首批“房奴”。如今，首批房貸將迎來(lái)清款大限，房奴們將迎來(lái)集體還清房貸的日子?；貞洷池?fù)房貸的日子，老“房奴”們感慨良多，雖然最初還款負(fù)擔(dān)重，但多數(shù)人認(rèn)為貸款購(gòu)房是筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

????市民傾向保留部分流動(dòng)資金 資金運(yùn)營(yíng)能力影響首付比例

????吳春紅回憶說(shuō)，“2000年之前，銀行和監(jiān)管層都屬于試水階段，并沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，那個(gè)時(shí)候貸款買(mǎi)房是可以零首付的?！眳谴杭t告訴記者，2001年之后監(jiān)管層才就個(gè)人房貸業(yè)務(wù)出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)定不得以零首付購(gòu)置個(gè)人住房?！暗顷P(guān)于首付的比例也沒(méi)有做最低的限制，有些購(gòu)房者，只要交上2、3萬(wàn)，就以貸款買(mǎi)房?？刹幌瘳F(xiàn)在，銀行一般規(guī)定首付比例不得少于總價(jià)款的30%。”

????吳春紅給記者算了一筆賬，當(dāng)年青島的房產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有如今的規(guī)模，房?jī)r(jià)也沒(méi)有現(xiàn)在這么高，一般總價(jià)款就在十幾萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)很多貸款者的貸款總額就在3萬(wàn)左右，貸款總額多的也就在8~9萬(wàn)元左右，而今，建行包括青島地區(qū)單筆貸款總額的平均值大約是在45萬(wàn)元左右，而這當(dāng)中還包括了縣域中房?jī)r(jià)較低的一部分。“不管房?jī)r(jià)的高低，總是存在一定比例的提前還款者，不過(guò)，如今市民投資理財(cái)變得更為理性，市民會(huì)根據(jù)自己的資產(chǎn)和收入水平來(lái)控制貸款的總額。以前市民怕貸款，總是自己籌備資金去交首付，不夠的金額才會(huì)去貸款；而現(xiàn)在市民更傾向于保留一定的流動(dòng)資產(chǎn)，不喜歡現(xiàn)金被占用過(guò)大，如果運(yùn)用現(xiàn)金的獲利能力大于個(gè)人貸款的融資成本，更多的人會(huì)選擇留出現(xiàn)金用來(lái)經(jīng)營(yíng)?！?/p>

????到期別忘撤銷(xiāo)登記解押才算產(chǎn)權(quán)擁有

????十年一晃而過(guò)，首批房貸還清貸款的大限將至，記者了解到，其實(shí)還完貸款還不算真正的擁有房產(chǎn)，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，還清房貸后房產(chǎn)持有人需要到銀行進(jìn)行一個(gè)撤銷(xiāo)抵押登記的程序。

????采訪中，吳春紅還提醒市民：正常還款和提前還款，都需要到銀行辦理解押手續(xù)?！敖ㄐ械霓k理流程是，貸后管理部門(mén)會(huì)有專(zhuān)門(mén)的經(jīng)辦人為個(gè)人貸款者提供相關(guān)的服務(wù)，個(gè)人貸款者如果是提前還款，就需要提交一份提前還款的申請(qǐng)，而正常還款則不需要。提前還款的貸款人攜帶身份證、產(chǎn)權(quán)證、貸款合同及提前還款申請(qǐng)表到貸款行辦理提前還款手續(xù)，等到購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)之后，就可以到房管局辦理相關(guān)撤銷(xiāo)抵押登記了?！便y行業(yè)內(nèi)人士表示，直到解押了，購(gòu)房者才算是房屋真正的產(chǎn)權(quán)擁有者。