????25日來自住建部的消息顯示,明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求,并繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。此輪以限購令為主的調(diào)控讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸合理,買賣雙方也變得越來越理性,首次置業(yè)或改善的“剛需群體”從此次調(diào)控中受益匪淺。不過,在已實(shí)施調(diào)控兩年后,各方都很看好2013年房地產(chǎn)市場(chǎng),普遍認(rèn)為無論是成交量還是價(jià)格,都會(huì)穩(wěn)

????青島限購令威力不小

????2010年4月27日,國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國十條”),被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2011年1月26日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施,限購是重中之重。

????緊接著,2011年1月29日下午,青島市國土資源和房屋管理局召開新聞發(fā)布會(huì),推出青島房地產(chǎn)調(diào)控措施12條,其中最顯眼的就是限購令。具體內(nèi)容為,在本市轄7區(qū)實(shí)行住房限購措施,對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭,包括夫妻雙方及未成年子女,下同)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停向其售房。

????降價(jià)樓盤集中在李滄城陽

????市區(qū)高端住宅價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)

????如果要用數(shù)據(jù)說話,僅從今年上半年統(tǒng)計(jì)即可管中窺豹。來自市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年上半年青島全市新建商品房共成交31197套,其中李滄、膠州、城陽穩(wěn)居前三,這3個(gè)區(qū)域一共成交了12784套,占全市總成交量的40.89%,李滄、膠州、城陽等區(qū)域正是目前島城最大的剛需樓盤聚集地。

????其實(shí)自限購令推出的那一天起,投資投機(jī)性需求就已失去了市場(chǎng)。但去年一整年,大部分開發(fā)商還抱有一絲僥幸心理,想降不敢降,遮遮掩掩,欲降還休。而進(jìn)入2012年,降價(jià)成了開發(fā)商生存下去的唯一法寶,尤其是上半年,整個(gè)樓市“跌”聲頻頻。今年4月17日,位于山東路的一處樓盤公開爆出“直降百萬”的降價(jià)信息,與降價(jià)前相比平均優(yōu)惠幅度達(dá)到每平方米4000多元,降幅之大驚動(dòng)了整個(gè)島城市場(chǎng)。進(jìn)入5、6月份,降價(jià)潮繼續(xù)蔓延,經(jīng)過一連串的“組合拳”,城陽區(qū)的入市價(jià)格被拉低至5000元/平方米,李滄區(qū)的入市價(jià)格被拉低至6000元/平方米,而四方區(qū)的房價(jià)直接破八,比樓市價(jià)格高位時(shí)砍去兩成以上,基本回到2009年、2010年水平,吸引了市場(chǎng)的關(guān)注。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著樓市調(diào)控的持續(xù),自去年以來,青島房價(jià)就出現(xiàn)了松動(dòng),但降價(jià)樓盤大多集中在李滄區(qū)、城陽區(qū)等庫存較集中的區(qū)域,市區(qū)高端住宅的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。

????上周青島樓市成交暴漲　原膠南上演限購前的瘋狂

????時(shí)至年關(guān),青島樓市出現(xiàn)明顯翹尾現(xiàn)象,從二手房到新房,成交量都明顯放大。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),上周(2012.12.17—2012.12.23)青島每日住宅網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)住宅網(wǎng)簽3107套,,環(huán)比上周暴漲100.71%,總成交面積310404.77m2,環(huán)比增長101.18%。區(qū)域網(wǎng)簽排名在前三的區(qū)域是原膠南市、膠州市、四方區(qū),其中原膠南成交1306套,占上周青島樓市成交量近一半。

????在本應(yīng)屬于樓市成交淡季的年末,樓市創(chuàng)下如此高的成交量,確實(shí)稱得上是一輪真刀實(shí)槍的“回暖”。步入年關(guān),土地市場(chǎng)頻繁推地,大鱷圈地,新地王頻出等共同作用于住宅成交,地價(jià)的高溢價(jià)成交,再次降低了購房者對(duì)于房價(jià)下降的心理預(yù)期,不少觀望者有意在年底出手購房。“這種回暖是購房者和開發(fā)商在經(jīng)過長期的‘拉鋸扯鋸’之后,雙方終于都肯退讓一步而達(dá)成的結(jié)果。”業(yè)內(nèi)人士表示。

????12月已開17盤青島

????開發(fā)商年末推盤也瘋狂

????進(jìn)入12月,除了在進(jìn)行促銷活動(dòng)的樓盤外,一些樓盤開始著手加推新房源場(chǎng)。截至到12月18日,青島12月已經(jīng)有17個(gè)樓盤開盤或加推。新行政區(qū)劃后,新黃島、新市北的區(qū)域利好逐漸顯現(xiàn),瞬間捧紅了這兩大區(qū)域,而黃島更是因?yàn)樗{(lán)色經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、天然的自然資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)域潛力等優(yōu)越的條件,吸引了無數(shù)購房者的眼球。

????城陽則一直是島城的剛需重地,截止到目前,該區(qū)域已經(jīng)有5個(gè)樓盤開盤或加推。這5個(gè)樓盤均是城陽的老盤,在年末樓市沖刺的關(guān)頭,該區(qū)域住宅的價(jià)格是比較是適合首置人群或改善群體的。

????從目前市場(chǎng)的情況來看,樓市的熱度并未像氣溫一樣下降,反而在年末走出一波“翹尾”行情。2012年下半年以來,房地產(chǎn)大鱷不斷加推新品,進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)占有率。

????原膠南成交再次奪冠

????上演限購前“最后的瘋狂”

????此前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的區(qū)劃調(diào)整終于塵埃落定,但是青島樓市并沒有就此沉靜下來,區(qū)劃調(diào)整中牽涉最大的原市北區(qū)、原四方區(qū)和原膠南市住宅成交量仍然受到“震蕩”。

????區(qū)劃調(diào)整涉及頭號(hào)熱門區(qū)域,原膠南市,樓市也一路“高奏凱歌”,賣得紅紅火火,上一周西海岸原膠南和膠州繼續(xù)停留在區(qū)域成交榜前三甲。

????其中,原膠南成交1306套,占上周樓市成交量近一半,膠南限購在即,樓市上演限購前最后的瘋狂。膠州市成交357套,奪取成交榜亞軍。從長遠(yuǎn)看,膠南與黃島合并成立新區(qū)后,城市中心已有沿海岸線向西發(fā)展的趨勢(shì),原膠南區(qū)域樓市將迎來高速發(fā)展期,大小珠山周邊成為新崛起的居住地帶,原先開發(fā)商全部扎堆隧道口、安子片區(qū)的局面將改變。而著眼于眼前,購房者怕膠南并入黃島后受到限購令的影響,提前出手購房。

????原四方區(qū)上周成交248套,名列成交榜第三。對(duì)原四方而言,“大青島”“新區(qū)劃”給青島正宗的“土著區(qū)”,四方老工業(yè)區(qū),帶來福音,飽受詬病的老工業(yè)區(qū)搭上了新市北的順風(fēng)車,這意味著“老成”距離“改頭換面”不遠(yuǎn)了。此外,新市北成立之后,原四方新都心成為新區(qū)域名副其實(shí)的中心區(qū)域,新都心目前的低房價(jià)使其成為市區(qū)內(nèi)少有的“價(jià)值洼地”。眾多置業(yè)者看到了這一區(qū)劃利好,首先在觀念拋棄了“老工業(yè)區(qū)”這一概念,轉(zhuǎn)而迎接新興綜合性城區(qū)這一美好前景。這一政策利好,購房者選擇在老四方,尤其是新都心選房置業(yè)的越來越多,這讓老四方不少項(xiàng)目開發(fā)商的腰包鼓起來了,住宅成交量明顯增加。

????青島區(qū)劃調(diào)整可謂是引發(fā)了島城樓市一小波“搶房潮”,選擇在新市北置業(yè)的購房者急于搶占“洼地”以待“坐地升值”而搶房；選擇在原膠南置業(yè)的購房者怕限購令實(shí)施影響買房計(jì)劃而提前入市,這些都是由樓市“不安定因素”導(dǎo)致的。

??? 【延伸閱讀】

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??? 圖解2012青島房價(jià)走勢(shì):全年負(fù)增長 年末有觸底反彈之勢(shì)

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