補(bǔ)償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補(bǔ)償面積；就地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍增加19%-27%建筑面積的改善、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估時，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將按征收區(qū)域新建商品住房市場價格確定……國有土地上房屋征收與補(bǔ)償，既關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，又關(guān)系到城市的建設(shè)與發(fā)展，關(guān)系到社會公共利益。昨天，市十五屆人大二次會議組織召開新聞發(fā)布會，就《青島市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》背景及亮點進(jìn)行了說明。據(jù)悉，地方性法規(guī)的制定，拿到大會上征求所有代表的意見，在我市還是第一次。

    人大代表聯(lián)名提出議案

    昨天，《關(guān)于制定<青島市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>的議案》的提出人之一、市人大代表劉學(xué)政接受記者采訪時表示，2011年1月，國務(wù)院頒布施行了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式，對國有土地上房屋征收的主體、依據(jù)、程序以及補(bǔ)償原則、權(quán)利救濟(jì)等做出了重大調(diào)整，切實保障了老百姓的利益。在新形勢下，大家都非常關(guān)心房屋征收工作的法制化，劉學(xué)政由于從事的職業(yè)關(guān)系，加上經(jīng)常在實踐中遇到此類情況，過去就曾介入過有關(guān)法規(guī)的制定，因此立即展開調(diào)研，搜集了國內(nèi)外規(guī)范化法規(guī)，了解過去拆遷過程中的相關(guān)數(shù)據(jù)、問題及百姓的反應(yīng)。在去年3月份舉行的市十五屆人大一次會議上，大會主席團(tuán)決定將劉學(xué)政等12名代表聯(lián)名提出的《關(guān)于制定<青島市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>的議案》作為大會議案，交市人大法制委員會辦理，以進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償。

    經(jīng)過召開座談會，當(dāng)面聽取區(qū)政府、部門以及街道辦事處、社區(qū)居委會和居民代表的意見，根據(jù)各方意見和未來一段時間我市房屋征收工作的預(yù)期，設(shè)計多套征收補(bǔ)貼方案進(jìn)行分析論證，去年8月底完成了草案初稿?！霸诖髸蠒嫦虼碚髑蟮胤叫苑ㄒ?guī)制定的意見，這在過去從未有過?！眲W(xué)政表示，“地方性法規(guī)上會”在全國也是第一次。

    利好一

    公攤面積單獨計入應(yīng)補(bǔ)償面積

    據(jù)介紹，2006年以來，針對房價趨高的現(xiàn)實情況，我市依法確立執(zhí)行了以“就地房屋補(bǔ)償”作為基準(zhǔn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為計算補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定了25平方米的住房保障面積、10平方米的住房改善面積以及45平方米的有償改善面積。這在當(dāng)時較好地保障了被拆遷人的居住權(quán)益、改善了居住條件，但是最近幾年來，房屋征收基本上為征收多層、補(bǔ)償高層，高層住宅的公攤面積一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于多層住宅，在一定程度上影響了被征收人居住條件的改善。為了保證補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不降低并適當(dāng)改善，《草案》提出，在原有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，增加“補(bǔ)償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補(bǔ)償面積”，也就是在補(bǔ)償房屋的公攤面積部分，應(yīng)作為補(bǔ)償面積，由征收人給予補(bǔ)償。

    解釋

    平均公攤面積為23%

    據(jù)市人大法制委員會主任委員萬振東介紹，根據(jù)委托城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行的統(tǒng)計計算，我市2008年以來進(jìn)行的住宅房屋建設(shè)項目，多層（6層及6層以下）房屋公攤比例主要集中在11%-15%之間；7-11層房屋公攤面積比例主要集中在16%-20%之間；12-18層房屋公攤比例主要集中在18%-24%之間；19層及以上房屋公攤比例主要集中在19%-27%之間。同時，近三年來，我市用于征收補(bǔ)償房屋多為19層以上房屋，在同等增幅內(nèi)選擇數(shù)量相近的套數(shù)和戶型房屋進(jìn)行算術(shù)平均。經(jīng)測算，平均公攤面積比例約為23%。按照以上數(shù)據(jù)，《草案》提出的就地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，相比較2006年的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，基本上普遍增加了19%-27%建筑面積的改善，有利于進(jìn)一步保障被征收人的實際居住條件。

    房屋、貨幣補(bǔ)償公攤面積標(biāo)準(zhǔn)不同

    《草案》雖然提出了公攤面積比例標(biāo)準(zhǔn)為23%，但對征收住宅房屋的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的公攤面積確定并非采用同樣的計算方法?！恫莅浮诽岢?，征收住宅房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照征收區(qū)域新建商品住房市場價格結(jié)算貨幣補(bǔ)償金，其中補(bǔ)償房屋公攤面積部分，按照征收房屋面積（不足25平方米的按照25平方米計算）、10平方米住房改善面積、“差額部分”（被征收房屋面積與住宅改善面積之和不足45平方米的，按照45平方米補(bǔ)償，差額部分由被征收人按照征收區(qū)域新建商品住房的市場價格的50%支付房款）之和的23%來計算。

    最低補(bǔ)償面積暫不調(diào)整

    記者了解到，在征求意見和法制委員會起草過程中，有的提出，我市人均住房面積已由2005年的22.96平方米提高至2011年的27.6平方米，按照“十二五”規(guī)劃，至2015年末，人均住房面積要達(dá)到30平方米，基本解決人均住房建筑面積低于15平方米的低收入家庭住房困難問題。因此，建議將最低補(bǔ)償面積由25平方米提高到30平方米。

    萬振東介紹說，由于市政府2012年7月下發(fā)了《關(guān)于加快主城區(qū)危舊房屋改造工作的意見》和正在《主城區(qū)危舊房改造房屋征收補(bǔ)償安置辦法》，確定爭取用5年時間有計劃地完成3.3萬戶筒子樓、1.3萬戶倒危房和80片、3780戶棚戶區(qū)的改造，現(xiàn)已按此實施了7片，涉及居民1350戶，如果現(xiàn)在調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，不利于整個危舊房改造工程的工作。法制委員會認(rèn)同這一意見，但考慮到人均住房面積不斷提高的趨勢，于是在《草案》增加條款，表述為“市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市居民人均住房面積增加的實際，適時提高最低補(bǔ)償面積的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

    利好二

    補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場價確定

    記者看到，為真實反映被征收房屋的價值或者市場價格，《草案》中提出，將被征收房屋征收補(bǔ)償金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的價格修改為“征收區(qū)域新建商品住房市場價格”，強(qiáng)調(diào)新建商品房的市場交易價格。

    解釋

    銷售價無法反映市場價

    2006年拆遷法規(guī)以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為結(jié)算補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)，這一價格要求房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估時，要盡量參照拆遷或者相鄰區(qū)域新建商品房的實際銷售價格。但是，隨著城市建設(shè)發(fā)展，主城區(qū)新建商品房會逐步減少，在可以實施征收的公共利益情形中，大部分不能就地改建新房，可用于評估參照的新建商品房銷售價格會較少甚至沒有，并且在有的情況下，新建商品房的銷售價格并不能真實反映房屋的價值或者市場價值，因此《草案》做出了修改。

    評估結(jié)合朝向和樓層等

    《草案》提出，房屋市場價格、異地補(bǔ)償房屋價款，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定，市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向社會公布房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名錄，供當(dāng)事人選擇。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的期限內(nèi)未能協(xié)商一致的，由房屋征收部門組織被征收人以投票、抽簽等隨機(jī)的方式選定。

    房屋征收評估一般采用市場比較法，參照鄰近、同類房地產(chǎn)銷售價格，結(jié)合被征收房屋的朝向、樓層等狀況確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示評估結(jié)果。

    相關(guān)鏈接

    征收部門名稱更加明確

    《草案》保留了市人民政府這一征收主體的表述，但房屋征收部門在我市目前極不統(tǒng)一，有的單位設(shè)立，有的在建設(shè)行政主管部門，考慮到房屋征收直接涉及到房屋所有權(quán)人重大財產(chǎn)權(quán)的處置，是一個極其嚴(yán)肅的法律行為，因此保證行為主體的適格是非常重要。為此，建議市、區(qū)（市）兩級房屋征收部門不論機(jī)構(gòu)如何設(shè)置，名稱上應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范，確定為城市房屋征收與補(bǔ)償辦公室，以適宜的法律身份開展房屋征收與補(bǔ)償活動。

    超半數(shù)有異議應(yīng)改方案

    《草案》提出，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過50%的被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合法律、法規(guī)和條例規(guī)定的，市或者區(qū)（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

    違法建筑不予補(bǔ)償補(bǔ)助

    征收未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)按照建筑造價結(jié)合剩余使用年限給予補(bǔ)償。對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償、補(bǔ)助，由當(dāng)事人在期限內(nèi)自行拆除。

    征收期間不得斷水?dāng)嚯?/strong>

    《草案》提出，房屋征收期間，征收部門不得改變尚未搬遷的被征收人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供熱、交通等基本生活條件，不得拆除影響其房屋安全和正常使用的建筑物、構(gòu)筑物等。禁止以暴力、脅迫等手段迫使和欺騙被征收人、房屋承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議或者搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。(記者 于順）