“如果是這樣，房價肯定會跌。”2006年1月5日，國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉對中國經濟時報記者表示，農村集體土地直接入市和允許農民入股，對房地產市場來說，無疑是“一次革命性的變化�！�
歲末年初，農村集體土地可能直接入市并可用作房地產開發(fā)的消息，在房地產界引起了一場不小的震動——200
5年12月28日，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在“2005中國房地產CEO高峰論壇”上透露，農村集體土地突破性試點方案已經上報國務院。這一消息引發(fā)了人們對2006年與房地產有關的土地、金融、稅收等一連串調控政策的猜想。
農地入市開閘？
束克欣在“2005中國房地產CEO高峰論壇”上說，“新農村建設離不開房地產開發(fā)，但在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，農村集體土地不能用來搞房地產開發(fā)，如果這一矛盾不能突破，將變成一種阻礙�！笔诵喇斕煸谌嗣翊髸孟騺碜匀珖鞯氐姆康禺a老總們透露：為了解決這種矛盾，國土資源部已經研究了一套突破性試點方案(下稱方案)報國務院審批。束還表示，這一報告方案將為進一步修改《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關內容做鋪墊。這意味著長期以來一直被禁錮的農村集體土地使用權轉讓可能解禁，農地入市閘門開啟。
“實際上，農村集體土地流轉在廣東從去年開始已經開展了試點，允許農村集體土地直接入市�！苯ㄔO部政策研究中心住宅與房地產業(yè)處副處長文林峰在接受中國經濟時報記者采訪時說。據(jù)悉，2005年5月17日廣東省政府第十屆六十六次常務會議通過了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱辦法)，并自去年10月1日起施行，此舉被譽為“中國第四次土地革命”，因而受到了廣泛的關注。辦法規(guī)定：集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設用地使用權出讓。
但辦法同時規(guī)定，通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地，不得用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設。顯然，“方案”較“辦法”又前進了一大步。
文林峰表示，伴隨方案的出臺，可能將會有城鄉(xiāng)管理方面的一攬子政策浮出水面，從遠期來看，農地直接入市肯定對房地產市場將產生重要的影響，但近期對房價的影響不會很大。
對此，趙曉則有不同的看法。趙曉認為，假如方案得到實施，有多個主體供地，土地市場就不會有坐莊的現(xiàn)象，房價肯定會有一個很大的下降。
稅改提速？
“今年從政策層面看稅收手段可能會比較清淡，會保持去年以來的政策的延續(xù)性，不會又太多的變化，松的預期可能會多一些�！眹野l(fā)改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣說，實際上當前對樓市的政策還是比較寬松的，大家覺得緊，是因為原來過于寬松，去年所謂的偏緊，采取的一些緊縮政策事實上只是趨向于中性。
王小廣表示，鑒于當前的樓市現(xiàn)狀，宏觀上不會有大的動作，刺激性很強的政策出臺可能性不大，利率沒有什么空間，主要還是要依靠稅收手段。
眾所周知，雖然去年國家稅務總局三番五次強調在房地產轉讓環(huán)節(jié)征收個人所得稅，但實際上該政策在執(zhí)行過程中被大打折扣。王小廣說，在去年的房地產調控中，實際發(fā)揮了很大作用的是營業(yè)稅，我國在房地產調控中要做的稅收方面工作還很多，需要大力加以改革和完善。
據(jù)束克欣介紹，國土資源部目前正在會同財政部、國家稅務總局等有關部門研究制定不動產稅的征收辦法。他說，在國外擁有不動產就要征收不動產稅，國內這些年在做這方面的研究和推動，但動作不快，動作明顯太慢，2006年將會加快這方面的工作。
“同樣是作為國民經濟支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的稅負大約只有汽車行業(yè)的1/5，顯然是不合理的�！蓖跣V說，在房地產行業(yè)，應從長遠出發(fā)，建立起一個包括資產稅(不動產稅或物業(yè)稅)、交易稅、增值稅(所得稅)和消費稅在內的合理稅制。對購買別墅的消費者可考慮征收消費稅，而對購買普通住宅滿足基本住房需求的消費者則可考慮予以免除。如果再加上人們關注的遺產稅，2006年，通過稅收調控房地產的空間非常大。
商業(yè)地產新規(guī)出爐？
中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平對2006年房地產調控思路的看法，與王小廣相近。王永平認為，從建設部等有關部委同志的講話和最近召開的中央經濟工作會議來看，今年可能會維持去年的調控政策，最多是在過去的基礎上做適當?shù)奈⒄{。
他說，實際上市場各方對2005年房地產市場的表現(xiàn)都不滿意，“樓盤滯銷，開發(fā)商不滿意；土地收益是地方主要經濟來源，宏觀調控擠壓了土地升值的巨大利潤空間，地方政府不滿意；調控效果有限，負面影響卻出現(xiàn)，中央政府也不滿意�！鄙钲诜績r不降反升；上海房價實際只是部分下降，整體并未明顯回落，調控效果沒有多大顯現(xiàn)，反而發(fā)生了“團退事件”。
王永平說，相對住宅市場而言，去年商業(yè)地產市場則沒有受到多大的影響，今年商業(yè)地產將可能是房地產調控的一個重點。由商務部牽頭起草的《城市商業(yè)網點管理條例》(下稱條例)即將出爐。
據(jù)了解，條例早在一年前已送至國務院法制辦公室審查，經過多次修改和調整，有望于2006年一季度頒布實施。近年來，由于商業(yè)地產的利潤偏高，不少發(fā)展商爭相進入該領域，導致開發(fā)總量快速上漲，商業(yè)地產空置率不斷攀升。統(tǒng)計資料顯示，2005年上半年，全國商業(yè)地產空置面積高達2878萬平方米，較前年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。
王永平告訴記者，條例將從規(guī)劃源頭控制商業(yè)地產的建設速度和規(guī)模，今后凡是建設規(guī)模在1萬平方米以上(二三線城市5000平方米以上)的商業(yè)地產項目都需要舉行聽證會聽證。
在金融方面，房地產信托基金(REITS)上市一直是開發(fā)商非常關注的話題�！按饲癛EITS通常選擇在香港或新加坡等地上市。有關部門目前正在推動REITS本地化上市�！�
規(guī)范成為主旋律
在前不久召開全國建設工作會議上，建設部部長汪光濤表示，2006年國家將強化房地產價格管理，具體措施有：改善征地、協(xié)議出讓土地最低價等土地價格管理工作；規(guī)范住房銷售、房地產中介與物業(yè)收費行為；規(guī)范經濟適用房價格和廉租住房租金；探索開展住房成本調查工作的有效途徑，努力穩(wěn)定住房價格。
“去年我們力推網上簽約，2006年還將加大信用公示力度，在竣工驗收方面，全面執(zhí)行一戶一驗的驗收方式。”
北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔說，如果再加上對現(xiàn)房合同的修訂和節(jié)能等措施，實際上措施非常多。
他認為，由于相關法律需要通過全國人大修改，2006年取消期房，改現(xiàn)房銷售不太可能。作為央行提出的一項建議，其實施還沒有具體的時間表。
據(jù)悉，今年，國土資源部除了將開展農村集體土地突破性試點外，還將適度增加普通住宅用地投放量，進一步完善房地產開發(fā)市場準入制度和國有土地出讓制度，同時還要嚴格執(zhí)行建設用地標準，通過規(guī)劃、設計環(huán)節(jié)和手段強化節(jié)約集約用地。
束克欣說，自土地市場開展清理整頓兩年多來，按規(guī)定應停止別墅用地供應，但在一些地方，大量的別墅項目仍有上市，別墅用地供應存在把關不嚴，有的地方竟然建了一千棟獨棟別墅，今年將采取措施限制低密度住宅用地供應，除了繼續(xù)停止別墅用地供應外，將嚴查別墅用地供應。
另外，在土地招拍掛方面也存在各種各樣的問題，導致有的招拍掛形同虛設，只是做做樣子。針對這種情況，國土資源部正在研究非常詳細的土地招拍掛方面操作規(guī)范。目前相關細則已經下發(fā)到各省、市、自治區(qū)征求意見，將有可能在今年上半年出臺。
從以上種種措施和跡象來看，保持政策的連貫性和對市場進一步規(guī)范是今年房地產調控的主旋律。不過最值得關注的還是農村集體土地直接入市。
中國社會科學院研究員汪利娜則表示，“有關部門預測，2005年房地產投資增幅大約為21%，比2004年低了7個百分點，但2005年的固定資產投資增速與2004年基本相當，投資于住宅的資金減少了，但固定資產投資并未減少，這意味著有大量的資金流向了產能過剩的行業(yè)�！�
她認為，這實際上導致了該發(fā)展(住宅尤其是普通住宅)沒發(fā)展，不該發(fā)展的卻越走越高。這給政策的制定者也帶來了挑戰(zhàn)。
責任編輯：林彥婷
